Частная реставрация: почему не надо бояться ЮНЕСКО и какие нормы город упростит при строительных работах в зданиях-памятниках

Мы реализуем в Кронштадте проект «Остров фортов». В нем используем кластерный подход: на площади 150 га (с учетом акватории) будет построено 32 объекта разной направленности.

Во-первых, это социальные объекты — лицей, поликлиника, два детсада, спорткомплекс и новый жилой фонд с большой пешеходной зоной, магазинами, досуговыми центрами, детскими кружками — то, что нужно кронштадтцам для жизни.

Во-вторых, будут туристические объекты. В том числе гостиницы, кафе и рестораны. Кто приезжал погулять в Кронштадт, знает, что там нет коллективных средств размещения и не хватает точек общественного питания. Сам по себе город очень интересный, но эти минусы не позволяют сделать его еще одним туристическим городом-сателлитом Петербурга. Поэтому надо эти минусы устранить.

Третья составляющая – музейно-выставочная. Помимо трех музейных экспозиций, которые будут созданы на отреставрированных фортах, мы проектируем филиал Центрального военно-морского музея в Кронштадте. При нем будет конгрессно-выставочный комплекс, и надеемся, что следующий военно-морской салон пройдет уже там. Это было бы логично, так как колыбель Русского флота находится именно в Кронштадте!

Важнейшая функция проекта — сохранение культурно-исторического наследия. Центральные объекты — это форты «Кроншлот», «Петр Первый» и «Император Александр Первый» находятся под охраной ЮНЕСКО. Проекты, их реставрации и приспособления сейчас проходят финальную стадию согласования с КГИОП, КГА и Главгосэкспертизой.

На «Александре» идут первоочередные противоаварийные работы. Мы рассчитываем, что реставрация начнется во второй половине этого года. Всего на территории кластера около 20 исторических объектов, каждому из которых уделяется особое внимание.

Мы подробно изучаем историю каждого строения, чтобы восстановить его исторический облик, а по возможности и сохранить изначальное предназначение. Например, в здании Камбуза после реставрации планируется размещение точек общепита. Конечно, мы не сможем в здании Пороховой лаборатории восстановить производство пороха, но сделаем там музей на эту тему.

Большое внимание уделяем визуальной составляющей. Чтобы современная архитектура кластера не смотрелась как «вставная челюсть», при разработке архитектурного облика новых строений мы исходим от изначального вида фортов и исторических зданий.

У «Острова фортов» сложная модель финансирования. В основном кластер создается на средства меценатов и инвесторов. Федеральный и городской бюджет участвует в восстановлении фортов, а также в создании транспортной инфраструктуры.

Мы планируем синхронизировать работы по туристическому кластеру и реставрации фортов. Надеюсь, к 2024 году уже сможем увидеть целостную картину обновленной и возрожденной территории».

«Петербург нуждается в создании новых общественных пространств. Но это очень дорогое удовольствие. Мы, например, купили в 2011 году на торгах у города ферму Бенуа за 40 млн рублей (комплекс лесной молочной фермы, которую архитектор Юлий Бенуа построил для себя в 1094 году и содержал там 200 породистых коров), а вложили в строительство рекреационной зоны, детского образовательного центра, ресторана 700 млн рублей. Создали около 250 рабочих мест. Кстати, жилая недвижимость вокруг нашего общественного пространства подорожала на 12%.

Инвесторам надо понимать, что в объекты, купленные на торгах, надо вкладывать сотни миллионов рублей. Что касается опыта работы с чиновниками, то если цели совпадают, как у меня было (и мы, и КГИОП хотели восстановления здания), то все будет очень конструктивно.

Но проблемы могут создать местные жители. Сейчас много онлайн-сервисов, куда можно пожаловаться, свое мнение высказать, поругать. И когда какая-то компания или инвестор-энтузиаст делают что-то хорошее, обязательно найдутся люди, которым это не нравится. Все инвесторы, которые занимаются строительством или реставрацией в историческом центре, 100% столкнутся с таким сопротивлением. Поэтому надо на законодательном уровне что-то придумать. Иначе появляются какие-то ненормальные, которые жалуются на все подряд и мешают реализовать проект».

«Для инвесторов в Петербурге существует система мер поддержки. Например, в прошлом году мы внедрили практику налоговых вычетов: инвестор имеет право получить из регионального бюджета вычет по налогу на прибыль. Для стратегических инвесторов, работающих по приоритетным для города отраслям, действуют и другие преференции:

- льготная ставка аренды земельного участка на период строительства – 1,5% от кадастровой стоимости;

- льготный выкуп земельного участка после завершения строительства – 25% от кадастровой стоимости;

- целевое предоставление земельного участка для реализации проекта.

Мы рассчитываем на интерес инвесторов к развитию комплексного освоения территории и готовим сейчас нормативную базу по защите прав капиталовложений. Это мера поддержки, рассчитанная на крупные инвестиции.

Сегодня в городе реализуются как небольшие инвестпроекты по приведению в порядок объектов культурного наследия (гостиницы по концессионным соглашениям), так и более масштабные, например, реновация заброшенных оранжерей Таврического сада. После реконструкции оранжереи превратятся в современное общественное пространство, в котором не только появятся экзотические растения, но и будут проходить выставки, фестивали, культурно-досуговые мероприятия».

«Исторический центр Петербурга огромный, в нем тысячи зданий, и государственного бюджета на их восстановление и поддержание не хватит никогда. Без частной инициативы город с этой проблемой не справится. А значит нужно вести переговоры и находить компромисс между интересами городской администрации, обществом и инвесторами. Надо сделать так, чтобы инвесторам было выгодно реставрировать исторические объекты, но не так, как им в голову взбредет, а в интересах общества. И достигается это путем переговоров.

Моя компания уже 30 лет делает проекты для строительства зданий в центре Петербурга. Один из знаковых – это строительство отеля Four Seasons Saint Petersburg в особняке князя Лобанова-Ростовского 1817 года постройки. С моей точки зрения, наше законодательство в чем-то слишком строгое, а в чем-то, наоборот, слишком либеральное. Наш исторический центр, доставшийся нам от наших предков, был построен, потому что действовали конкретные правила. Они были понятные, однозначные, конечные и единые для всех. Это и есть путь к успеху. Что касается высоты здания, санитарных, пожарных норм и так далее, то надо вернуться к тем из этих правил, которые были логичными и разумными. И тогда большую часть проблем мы снимем.

Моя личная боль – это территория завода «Красный треугольник». Наша компания подготовила концепцию ее развития. Я все-таки надеюсь, что город возьмется за его реставрацию. Это 90 тыс. м2 площадей, на них расположено 80 объектов памятников архитектуры. И то, что сейчас это здание стоит без окон, дверей, крыши, горит периодически, мне кажется ужасным».

«Петербург остро нуждается в обновлении, ярких точках притяжения. Для этого нужно просто переходить от слов к делу, от бесконечной полемики – к совместному планированию и реализации проектов.

Наша компания выступала заказчиком экспертизы участка на Охтинском мысе в Петербурге (участок принадлежит «Газпром нефти»), вокруг которого сейчас много разговоров, суждений, в том числе спекулятивных. Экспертизу проводил очень серьезный ученый Айрат Ситдиков. Он систематизировал отчеты исследователей этой территории, определил границы памятников, провел историко-культурную экспертизу. Министерство культуры на основе его экспертизы издало приказ о включении объекта культурного наследия в реестр памятников, а это значит, что культурный слой теперь охраняется в соответствии с законодательством.

На мой взгляд, дискуссии, которые ведутся сейчас вокруг проекта на Охтинском мысе, часто носят популистский характер. Они не за или против использования территории, они, скорее, против ее собственника. Может, уже пора задуматься о том, что этот земельный участок много лет пустует, и давно пора привести его в порядок, создать комфортную среду для людей, которые проживают в этом районе?»

«Петербург – особенный город, здесь больше всего памятников - и по количеству, и по качеству. У нас самая разработанная законодательная база в сфере охраны памятников и исторической среды. Закон Петербурга № 820-7 подробно описывает требования к режимам зон регулирования застройки, охранным и защитным зонам. Из-за этого в Петербурге, наверное, сложнее работать, чем в остальных городах.

Конечно, статус Объекта всемирного наследия ЮНЕСКО накладывает определенные обязательство на инвесторов, работающих в Петербурге. ЮНЕСКО - это международный орган, призванный помогать государствам-членам конвенции об охране всемирного культурного и природного наследия, а ни в коем случае не препятствовать. ЮНЕСКО не запрещает, а оказывает консультативную помощь.

Наш комитет часто ругают, что он очень долго все согласовывает. Но надо понимать, что государство объявляет здание памятником, потому что у него есть определенный публичный интерес, и для работы с такими объектами предусматриваются особые нормы. Да, они кажутся сложными. Но поезжайте, например, в Лондон и попытайтесь там что-нибудь сделать с историческим зданием – после этого вы скажете, что петербургский КГИОП – это самый лучший орган охраны памятников на свете.

Один мой дальний знакомый купил дом в центре Лондона и начал согласовывать замену пришедших в негодность окон на аналогичные. Ему сказали, что этого делать нельзя, и совершенно официально посоветовали носить теплые носки, чтобы не продуло.

Мы договорились с Министерством культуры об упрощении некоторых процедур на работу в здании-памятнике, некоторые объекты не требуют такого сложного регулирования, как сейчас. К примеру, даже на то, чтобы поменять батареи в квартире, должно быть разрешение органа охраны памятников, и работы может проводить только организация, имеющая соответствующую лицензию Минкультуры. Такие простые работы хозяйственного плана нужно вывести из-под жесткого регулирования, введя лишь уведомительный порядок. После окончания пандемии мы планируем продолжать работу над этим законопроектом в Госдуме.

Вопрос с кондиционерами на фасадах, например, очень дискуссионный. Не надо огульно их запрещать – где-то на дворовых фасадах можно и разрешить, но есть памятники с ценными дворовыми фасадами, и на них, безусловно, ничего нельзя размещать».

«Любой инвестор, приходящий сегодня в центр и заявляющий о намерении сохранить то или иное историческое строение, воспринимается с подозрением. К сожалению, в Петербурге не так много удачных примеров реконструкции, чем хотелось бы. Пожалуй, самые успешные проекты – это «Новая Голландия», «Никольские ряды», Главный штаб, универмаг «У Красного моста».

Особняком в этом списке стоят доходные дома, в которых до революции квартиры сдавались в аренду. Как правило, такие постройки принадлежали частным лицам – купцам и представителям аристократии. И если бы арендатор захотел приобрести квартиру в собственность – это было невозможно по законодательству того времени. Доходные дома всегда были жилыми и не потеряли своего назначения и сегодня – после революции «барские» квартиры зачастую превращались в «коммуналки», которые существуют и по сей день. Есть примеры того, когда бывший доходный дом занимало государственное предприятие или институт.

Многие из зданий бывших доходных домов сегодня нуждаются в ремонте. Однако лишь при госфинансировании проектов реставрации, на сохранение исторического наследия уйдут десятки лет.

В конце прошлого года мы приобрели два таких исторических объекта – бывший доходный дом Исаака Утина на Галерной, 20-22, и дом австрийского подданного Августа Шрейбера, построенный на углу Захарьевской и Потемкинской улиц архитектором Ван-дер-Гюхтом в самом начале XX столетия. Оба объекта будут бережно отремонтированы и приспособлены под современное использование, а фасадам возвращено былое величие.

На мой взгляд, сегодня в Петербурге должно быть отреставрировано как можно больше доходных домов, а части из них можно вернуть жилую функцию. И законодательство должно стимулировать приход инвесторов на такие объекты».