Жизнь после офиса. Что делать с бизнес-центрами, если многие так и не вернутся с удаленки? И как это изменит города?

Примерно 20% офисных зданий в США сегодня не имеют арендатора. Еще столько же формально снимаются, но все равно стоят пустыми. Такие цифры озвучил Стивен Шварцман — топ-менеджер компании Blackstone Group, которой некогда принадлежали значительные площади коммерческой недвижимости в разных странах мира. Он считает, что многие компании откажутся от офисов, как только подойдет к концу срок аренды. После этого целый ряд бизнес-центров «не смогут выжить как экономические субъекты».

«Это будет очень плохой исход», — резюмировал Шварцман. За последние годы его компания существенно сократила свой портфель офисной недвижимости, отказавшись от большого количества объектов.

Если сценарий, описанный миллиардером, сбудется, это будет непростой вызов для больших городов по всему миру, где на протяжении десятилетий активно строились бизнес-центры. К примеру, Виктория Горячева, заместитель директора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Nikoliers, рассказала «Собака.ru», что в Петербурге и Москве офисы занимают примерно 17% от общего объема городской недвижимости.

Возможно ли, чтобы такие огромные площади оказались никому не нужны? Собеседники редакции в этом сомневаются.

Мария Элькина

Архитектурный критик

«Здесь, как водится, не все так однозначно — надо понимать, что [рынок коммерческой недвижимости] не ждет резкий стресс, как в пандемию, когда раз, и в один момент все покинули офисы. Однако можно говорить о том, что это будет устойчивая тенденция. В результате возникнет некоторое количество зданий, которые нам придется использовать по-другому.

Эти здания можно разбить на две категории. Первая — офисы, которые находятся, условно, в старом фонде. С ними вообще не будет проблем — они довольно легко приспосабливаются под какое-то другое использование. Тут главное, чтобы городские власти держали руку на пульсе и вовремя правили законодательство, чтобы облегчить такое перепрофилирование. Вторая категория — здания, которые были прицельно построены под офисы. Между ними развернется конкуренция, чему я рада, ведь в результате проиграют офисные пространства низкого качества, что для города, возможно, будет благом, хотя, конечно, явится стрессом для отдельных владельцев недвижимости.

Часть пространств, которые проиграют эту конкуренцию, могут выкупаться тем же городом для создания внутри них социальных объектов. В Северной Европе уже есть здания, которые перепрофилируются, в том числе, под школы. Другие объекты тоже, вероятно, найдут себе применение, ведь даже если офисов станет меньше, каких-то других функций станет больше. Ситуация, когда дело дойдет до сносов бизнес-центров, полагаю, будет очень редкой. Не думаю, что нас ждет «мертвый» пояс офисной недвижимости.

Однако здесь важно упомянуть о другом. Мы видим, что за XX—XXI век у нас появились здания, которые приспособлены только под то, чтобы быть офисами. Раньше такого было мало — веками здания жили так, что в них сначала могла быть лавка, потом мастерская, потом еще что-то. Недвижимость была более адаптивной. Нам важно вернуться к такой модели — строить город, который будет более стрессоустойчивым. Чтобы здания не были рассчитаны на определенное положение вещей, которое может поменяться под действием политики, глобального потепления, изменения жизненного уклада. Для этого и технические требования к зданиям должны быть более гибкими, не привязанными к определенным функциям.

В чем я вижу реальную опасность для города, так это в том, что мы продолжим строить монофункциональные районы. Мы и так на любом месте стараемся построить жилье, и город, к сожалению, никак эту ситуацию не умеет регулировать. Если спрос на коммерческую недвижимость упадет, то может возникнуть идея просто строить еще больше жилья. Точно так же в Лондоне в определенный период везде, где только можно, строили офисы. Теперь мы видим последствия этих решений, что лишний раз подтверждает: планируя развитие города, мы должны задумываться о том, как он будет функционировать в будущем».

Петр Иванов

Социолог бюро исследований «Гражданская инженерия»

«Сегодня наши города устроены из предположения, что люди совершают ежедневные поездки на работу. Исходя из этого, формулируются задачи недвижимости, задачи общественного транспорта и тому подобные вещи. Как мы видим, эта ситуация начинает немного ломаться.

С другой стороны, сейчас и так идет тренд на многофункциональную недвижимость. Правда, он обуславливался тем, что в крупных городах вроде Лондона, Нью-Йорка, Москвы сильно росли цены на недвижимость, что усиливало желание ее эффективнее использовать. Процесс, о котором мы говорим [связанный с падением мирового спроса на офисы], лишь подстегнет движение в эту сторону.

Думаю, что наиболее престижных объектов — вроде небоскребов на Манхеттене или зданий в Москва-Сити — эта тенденция не коснется. Их занимают очень статусные компании, которые будут сильнее держаться за свои традиции, связанные с оффлайн-совещаниями, присутствием сотрудников на рабочем месте. Вряд ли они будут полноценно переходить на удаленку.

Менее узнаваемую недвижимость ждет перепрофилирование. Первое, что приходит на ум — размещение в бывших офисах новых производств: столярных, слесарных мастерских, небольших компаний по переработке вторичных отходов. Сейчас мы видим настоящий ренессанс таких малых, кустарных, производств. Они ищут себе место поближе к центру города, где большой поток людей, где можно организовать эффектные шоу-румы. Поэтому они мне кажутся претендентами на освобождающиеся офисы, тем более что таким компаниям не нужны крупные производственные цеха. Еще один вариант — создание коливингов, то есть пространств, которые сочетают в себе жилье с большими общественными пространствами, где можно работать и проводить время.

Шанс перепрофилирования, мне кажется, сильно выше, чем сноса. Собственники объектов вряд ли будут заинтересованы в том, чтобы уничтожать свою собственность. Хотя, конечно, владельцам бизнес-центров придется думать о применении своей недвижимости сложнее, чем они привыкли.

Ключевым вызовом для города является здесь проблема общественного транспорта. Сейчас она, повторюсь, заточена под четко кластеризованные районы: деловые, жилые. В первые люди приезжают рано утром и покидают их поздно вечером, проезжая большое расстояние на магистральном транспорте вроде метро и трамвая. В случае, если деловая функция перестанет так четко концентрироваться в одном месте, мы станем свидетелями децентрализации городов. Следовательно, нам придется обращать куда больше внимание на так называемый транспорт последней мили (при этом полностью от развития метро и трамвая отказаться тоже не получится, ведь места офисов займут другие объекты).

Понимание этого уже влияет на то, как сейчас проектируются мастер-планы городов, и на стратегические документы развития. Другое дело, что все это звучит логично на умозрительном уровне, а реализация является делом сложным, требующим больших усилий от городской администрации. Причем думать об этом следует и в России. Кажется, что мы впрыгнем в этот тренд вместе со всем миром. Здесь, как и везде, будет постепенно снижаться присутствие в офисах и будут развиваться небольшие производства (это уже происходит). Так что нам вместе со всем миром предстоит искать ответы на эти вопросы».

Что происходит в России сейчас?

Впрочем, в России эта тенденция, во всяком случае пока, ощущается не так явно. «Офисы пользуются высоким спросом, о чем говорит низкая вакантность — на уровне 7,4% в Москве и 9,8% в Санкт-Петербурге», — пояснил Собака.ru Валентин Кусов, заместитель директора департамента офисной недвижимости Nikoliers.

«Сейчас большинство пустующих бизнес-центров — это преимущественно морально устаревшие объекты. В таких крупных городах, как Санкт-Петербург и Москва, подобных объектов не много», — продолжает коллега Кусова по Nikoliers Виктория Горячева, добавляя, что многие компании при этом занимаются перепрофилированием своих офисов.

«Многие компании на фоне изменений отношения к гибридному и удаленному формату работы рассматривают оптимизацию и преобразование пространства, чтобы соответствовать новым требованиям гибкой работы и повышать эффективность использования офиса. Компании уже сейчас начинают переформатировать площади и добавляют в них дополнительные зоны для коммуникации, отдыха и совместной работы — главные преимущества работы из офиса перед удаленным форматом», — отмечает она.

Еще одна тенденция, которую фиксируют специалисты, — не полный отказ от офисов, а их постепенный перенос из Москвы и Петербурга. «Также многие компании заинтересованы в объектах в других регионах, например, IT-компании создают офисы вне Москвы и Петербурга для разработчиков, не готовых к переезду. Некоторые компании переводят бизнес-процессы в города, где размещены производства», — заключает Горячева.