Андрей Лушников и Елена Плахтий (ГК «БестЪ») — о том, как улучшить Купчино и Шушары, шеринге в недвижимости и первом образовательном коворкинге на даче Бенуа

Андрей Лушников и его компания «БестЪ» начинали с того, что строили бизнес- центры, а потом реализовали в Петербурге сразу несколько прорывных проектов и идей. В даче Бенуа на Тихорецком проспекте открыли образовательный центр, ресторан, а парк вокруг нее превратили в выставочную площадку под открытым небом. Сеть коворкингов Page сначала казалась экзотикой, полезной во время пандемии, но в результате превратила временную аренду рабочих мест в новую норму. Апарт-отели Avenue внесли вклад в изменение отношения горожан к жилью: больше не обязательно обустраивать квартиру месяцами, а потом жить в ней много лет. Формат апартаментов делает петербуржца легким на подъем и мобильным (оксюморон, конечно!): можно пожить где-то несколько месяцев, а когда захочется — переместиться в другой район или город.

Несколько лет назад рядом с апарт-отелем Avenue на Аптекарской набережной появился контейнерный городок — и это стало первым в Петербурге случаем, когда городское пространство, в данном случае автостоянку, сделали более насыщенным и интересным с помощью временной архитектуры.

Все форматы недвижимости, которыми занимается компания «БестЪ», от бизнес- центров до контейнеров, объединяет одно важное качество: они рассчитаны на временное использование людьми и обмен между ними. Многие урбанисты считают, что со временем такой подход станет нормой для всех городов мира, потому что он позволяет экономить пространство, ресурсы и время. Когда человек владеет квартирой или машиной, он чаще всего пользуется ими далеко не всегда, а в промежутках его собственность занимает место, не принося пользы. Аренда хороша тем, что как только что-то оказалось вам не нужно, вы можете практически немедленно передать это кому-то еще. Андрей и Елена утверждают, что на создание недвижимости будущего их вдохновили путешествия по миру и принципы айкидо.

Вы начали заниматься недвижимостью еще в 1990‑е годы. Как стали девелопером?

Андрей: Я пришел на рынок недвижимости тогда, когда весь этот рынок был горсткой людей на Литейном проспекте и половиной полосы объявлений в газете «Реклама Шанс». Я решал свои жилищные проблемы, и это сподвигло меня на изобретение некоторых ноу-хау. Например, комната в двухкомнатной квартире стоила тысячу долларов, а двухкомнатная квартира целиком — ​12 тысяч долларов. Можно было купить две комнаты в двух двухкомнатных квартирах, предложить одному соседу переехать в другую комнату, и у тебя в результате оставалась двухкомнатная квартира. Нужно было, конечно, потратить время, уговорить жильцов — ​но мне нравилось с людьми общаться.

Девелопментом я начал заниматься случайно. У нас с партнерами к какому‑то моменту было огромное агентство недвижимости. И мы продавали квартиры, которые строил банк. В какой‑то момент банк развалился и получилось, что я продавал квартиры в недостроенном доме. Покупатели квартир пришли с вопросами ко мне. А между прочим, это было в середине 1990‑х! И тогда я вот что придумал: спроектировал дополнительный этаж, продал его — ​и этих денег хватило, чтобы закончить весь дом.

Как изменился ваш подход за годы?

Андрей: Он скорее сформировался. Мы не занимаемся привычным девелопментом — ​в смысле не строим многоквартирные монструозные жилые дома на окраинах Петербурга. Мы строим в центре, занимаемся проектами, которые требуют кропотливой работы. У нас не очень большая, но очень профессиональная команда. Мы зарабатываем на идеях, на добавочной стоимости. Сокращением издержек за счет качества и наращиванием прибыли за счет объема продаж, как это делают классические строительные корпорации, мы не занимаемся.

Я задам удивительный для самой себя вопрос: почему?

Андрей: За этими гигантскими жилыми комплексами ничего нет, кроме жажды наживы. Мировой опыт давно показал, что нельзя строить города с низким центром и огромными высотками на окраинах. Люди каждый день едут в центр работать, собираются пробки — ​и это только часть проблемы. Во многих странах давно это поняли.

Как в девелопменте зарабатывают на идеях? Как, например, вам удалось сделать успешный бизнес из школы?

Елена: Когда мы купили здание, где до революции была дача Юлия Бенуа, мы узнали, что в советское время там работала школа, и решили не ломать эту карму, создать в этом доме детский центр дополнительного образования. И мы очень серьезно к этому подошли — ​разработали подход, программу, придумали персонажей — ​бенуариков, упаковали и продаем франшизу, у нас 15 последователей по всей России

Андрей: В пандемию мы стали почти что полноценным детским садом, это приносило деньги нам и помогало родителям, но сейчас мы меняем формат Школы Бенуа. Созданные нами образовательные программы останутся центром нашей франшизы, которую мы планируем продавать по привлекательной на рынке цене. Многие люди по всей России мечтают работать с детьми, мы готовы и дальше делиться с ними опытом и нашими программами. Кроме Школы Бенуа в здании дачи в ноябре откроется Benua Campus Page — ​первый образовательный коворкинг. А значит, все люди, которые хотят заниматься образованием, учить или учиться, смогут пользоваться нашими пространствами.

Все форматы недвижимости, с которыми вы работаете: ​коворкинги, апарт-­отели, бизнес-­центры, — ​рассчитаны на то, что человек в них приходит и уходит. Он не владеет ими по многу лет. Это часть вашей философии?

Андрей: Это часть современного мира. Все больше и больше людей предпочитают аренду покупке, шеринг — ​собственности. Человеку нужна дырка в стене, а не дрель. Нет смысла покупать дрель ради того, чтобы просверлить одну дырку. Шеринг — ​одна из составляющих нашей философии.

Расскажите о вашей философии поподробнее!

Андрей: Мы абсолютно во всем используем принцип айкидо. Девиз айкидо — ​победа ненасильственным путем. Есть три основных принципа: уметь падать; уходить с линии атаки (уступать) и использовать силу противника. В жизни это применимо в бизнесе, в семье, в путешествиях, в играх — ​словом, везде, а подробно об этом я говорю в моей книге «Айкибизнес», либо на встречах.

Как это применить в девелопменте?

Елена: Противника не обязательно понимать буквально, это может быть и партнер, и конкурент. Можно воспользоваться силой неблагоприятных обстоятельств: например, любой кризис обернуть в свою пользу.

Андрей: Айки-подход позволяет работать с неудобной недвижимостью. Мы ведь и школу в даче Бенуа сделали, потому что не знали, как ее использовать. Здание, где мы сейчас сидим (коворкинг Page на Аптекарской набережной с рестораном AIKI terrasa на последнем этаже. — Прим. ред.), изначально было апарт-отелем, но он плохо продавался. Тогда мы поменяли концепцию и переделали его в коворкинг. Тут совсем другой принцип работы с недвижимостью. Лучшие помещения не сдаются тем, у кого больше денег, а становятся общественными пространствами. Коворкинг — ​идеальная функция для нестандартных зданий. В Англии их открывают даже в церквях — ​это ведь лучше, чем склад там делать. Мы сейчас предлагаем городу сделать коворкинг, например, в отремонтированном Доме журналистов. Он почти не используется, а коворкинг там можно сделать шикарный. И журналистам ведь часто нужно быстро где‑то текст написать, можно их пускать туда бесплатно.

Могут люди преодолеть стереотипы и отказаться от желания владеть собственностью? Вы довольно успешно продвигаете в Петербурге форматы недвижимости, которыми люди пользуются временно. И все‑таки это пока выглядит как исключение. Как думаете, ваш подход может стать правилом?

Андрей: Это неизбежно. Вы ведь хотите слетать в космос, но вы ракету не можете себе купить. И самолет не можете. Молодежь уже сейчас другая — ​они не разговаривают по телефону, предпочитают самокат машине, не видят ничего крутого в том, что у тебя на груди Gucci написано. Так что им и стереотипы преодолевать не надо.

Лена, вы занимаетесь внедрением искусства в пространства, которые продюсирует «БестЪ». Как вы к этому пришли и как идея эволюционирует?

Елена: С самого начала рядом с любым нашим бизнес-центром мы ставили арт-объект. Как‑то интуитивно к этому пришли. Теперь я считаю интеграцию современного искусства в общественные пространства самым красивым способом привлечения клиентов и гостей. Шоколад должен продаваться в обертке. Однажды нас вдохновил остров Наосима в Японии, который из забытой богом деревни стал очень популярной площадкой современного искусства под открытым небом. Мы заимствовали эту идею и начали организовывать в Саду Бенуа выставки современного искусства под открытым небом. Например, в рамках одного из проектов «Summer Gard сад» художникам предложили переосмыслить самый тиражируемый символ нашего города. Они сделали арт-объекты, вдохновленные Летним садом. Конечно, речь не идет о чистой филантропии. Люди приходят на бесплатную экскурсию по выставке и заглядывают в ресторан или остаются работать в коворкинге. Так за шесть лет работы площадки мы собрали огромную аудиторию. Современное искусство создает добавочную стоимость всем нашим проектам. Кроме Сада Бенуа, мы делаем выставки в коворкинге Avenue Page и в бистро AIKI terrassa.

Контейнерный городок рядом с Avenue Apart мы тоже превратили в арт-объект — ​ пригласили стрит-арт-художников из разных городов России расписать его граффити.

Андрей: Это, опять же, отчасти связано с желанием делиться. Вот у меня есть дорогая картина, я могу держать ее дома и смотреть на нее один. Но зачем? Я лучше повешу ее в свое же общественное пространство, ее увидят гораздо больше людей. Моя коллекция вин находится не дома, а в ресторане «Ферма Бенуа», и любой гость ресторана может заказать и попробовать вино из нее.

Вы первые в Петербурге придумали преобразовать пространство с помощью временных конструкций, контейнеров — ​поставили их прямо на месте парковки и создали совершенно новое ощущение места.

Андрей: Мы ничего не придумали, мы просто ездим по миру. В Амстердаме из контейнеров делают жилые дома, а в Дубае построили целый район: инженерная инфраструктура, подземный паркинг, а вместо зданий пока поставил контейнеры. Район благодаря контейнерам становится популярным, притягивает людей, и позже там построят уже полноценные здания. Контейнеры — ​тоже элемент шеринговой экономики. Их можно увезти в другое место и использовать для других нужд.

То есть вы заимствуете идеи из мирового опыта?

Андрей: Да, мы всё воруем: ничего своего.

Давайте подумаем, как с помощью вашего подхода можно было бы преобразовать те части Петербурга, что уже построены. Мы не можем снести ни Кудрово, ни Шушары, ни другие новостройки. Как их можно улучшить, используя принципы айкидо

Андрей: Кудрово невозможно сделать Таврической улицей. Что вы хотите, чтобы в Кудрово было?

Я хочу, чтобы там был пусть недорогой район, где приятно жить, и куда люди с радостью приезжают или приходят к себе домой.

Андрей: Первое, что надо сделать — ​повесить там камеры, обеспечить безопасность. Потом, лучшие места в Кудрово должны превратиться в общественные пространства, где можно прийти просто посидеть, погулять или пообщаться. И тогда люди будут проводить время на улице. Когда они это делают, появляется бизнес. Когда появляется бизнес, люди еще чаще начинают выходить на улицу. Я, конечно, не социалист, но за счет улучшения качества общих пространств и частная собственность становится дороже. В Финляндии никто не строит заборы. Это у нас все огораживаются, хотят построить Швейцарию на отдельном участке Крестовского острова. В этом нет никакого смысла.

Раз речь все время заходит о шеринге, поделитесь планами.

Андрей: Планы у нас секретные. Строим в центре, есть вещи в разработке, но их пока не анонсируем. Активно продвигаем по всей России формат апарт-отелей, коворкингов и школ. Создаем свои объекты и делимся своим опытом на основе франшиз, в работе около 20 проектов.

Елена: В ноябре открываем выставочный проект «Слухи» сразу в двух локациях сети коворкингов Page: 9 ноября в коворкинге Kazanskaya Page и 16 ноября в коворкинге Avenue Page и бистро AIKI terrasa. Проект очень интересный, наш куратор Анастасия Пронина и художник-наставник — cтрит-артист и участник творческого объединения «10.203» — Максим Има вовлекают в процесс создания картин других художников, тем самым исследуя феномен передачи информации в современном обществе, связанные с этим внутренние и внешние ограничения. Выставки будут работать до конца года. И, конечно, продолжаем лекционную программу в «Ферме Бенуа», как же без нее, ведь наша аудитория привыкла проводить вечер вторника культурно!

Текст: Мария Элькина
Фото: Анна Авилова
Визаж и волосы: Маргарита Паничева 
Свет: Даниил Тарасов / Skypoint
Ретушь: Жанна Галай