Инструкция: как проверить, принадлежит ли жильцам чердак вашего дома? И что делать, если подвал продают без их ведома?

Как чердак, подвал или хозяйственный флигель дома может оказаться не в собственности жильцов?

История с общедомовым имуществом стара как мир. Уже как минимум 25 лет она является предметом судебных споров. Начнем с того, что в многоквартирном доме, помимо самих квартир, еще могут быть просто нежилые помещения, нежилые помещения общего пользования и просто общее имущество (например, лестничные клетки, которые сами по себе помещением не являются).

Право собственности на квартиры появилось в 1990-е годы, когда появился закон о приватизации. До этого момента все было государственным, включая общее имущество многоквартирного дома. При приватизации квартиры, согласно закону, собственник получал долю в общем имуществе многоквартирного дома. Однако те нежилые помещения, которые к нему не относились, так и остались в государственной собственности.

А как понять, что относилось к общему имуществу, а что нет?

Это традиционный спор. Закон и судебная практика выработали достаточно простые правила, как их разграничить. Общим помещение считается:

• Если изначальный проект дома предполагал для него исключительно обслуживающую функцию, и оно всегда использовалось для этих целей (например, колясочная, дворницкая и т.п.);
• Если помещение имело обслуживающую функцию и большую/значительную часть его площади занимает общее оборудование дома (например, водомерные или тепловые узлы, моторные узлы, шахт лифта и т.п.);

Если же помещение имеет самостоятельное назначение, использовалось ранее для самостоятельных целей (например, сдавалось в аренду городом), если имеющееся в нем оборудование носит транзитный характер и не занимает значительной площади (иначе можно сказать, что все квартиры являются общим имуществом, так как через них проходят транзитные стояки отопления и водоснабжения), то оно, как правило, не является общим имуществом.

Особые споры вызывают чердаки и подвалы, так как там всегда есть какое-то общее оборудование дома, и возникает спорный вопрос о достаточности его, чтобы признать за помещением только обслуживающую функцию. Если чердак или подвал имеют высоту ниже 1,8 м, то он не может признаваться самостоятельно эксплуатируемым помещением и относится к техническим/обслуживающим помещениям. А вот когда высота более 1,8 м и оборудование занимает какую-то незначительную часть помещения, это и есть самая спорная ситуация, которая почти всегда оказывается в суде.

Как понять, принадлежит ли нам наш чердак или подвал?

Сделать это непросто. Сперва нужен поэтажный план всех помещений дома. Если у вас он есть — хорошо, если нет — его можно заказать у частных кадастровых инженеров или у СПб ГУП «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (ГУИОН). Это городское учреждение инвентаризации и оценки недвижимого имущества — по сути, тот же кадастровый инженер, но под контролем местных властей. Плюс ГУИОНа в том, что у него есть все архивы.

Когда у вас будет на руках поэтажный план, то надо найти интересующее вас помещение — чердак, подвал, флигель, мансарда — и посмотреть его номер. После чего проверить, есть ли это помещение в Реестре казны Санкт-Петербурга и Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН).

Однако и тут есть проблема. Общая норма такова, что права, существовавшие до принятия закона о государственной регистрации, не обязательно регистрировать. То есть, если у вас дом 1800-го года постройки и подвал находится в собственности государства, то ему вовсе не обязательно его было спешно регистрировать. Право на это помещение у казны и так есть, и его можно зарегистрировать тогда, когда это будет сочтено необходимым.

Так что если вы найдете в реестре казны свой чердак, то он точно принадлежит городу, если нет — это еще не факт, что он принадлежит жильцам. Поэтому следует дополнительно обращаться в Комитет имущественных отношений с запросом.

Что делать, если оказалось, что чердак действительно не ваш?

Несогласные с оформлением государственной собственности жильцы имеют возможность обратиться с иском о признании права государственной (или частной, если уже продано) собственности отсутствующим со ссылкой на принадлежность имущества к общему имуществу многоквартирного дома.

Если упомянутые выше критерии выполняются (то есть помещение изначально носило техническую функцию и там есть оборудование), то шанс на успех есть. Если же это изначально колясочная, которая 10 лет сдавалась в аренду под магазин, надеяться на успех сложнее.

Однако следует помнить, что даже при удовлетворении этого иска само по себе признание имущества общим не позволяет его эксплуатировать для своих нужд. Так, чердаки и подвалы не предназначены для хранения вещей. Поэтому в случае успеха превратить их в склад не получится.

Использовать помещение для общих нужд можно (помимо доступа к коммуникациям), но для этого необходимо провести общее собрание собственников жилья (не путать с собранием ТСЖ) и при наличии кворума принять такое решение. Все это непросто, поэтому на практике борьба собственников за чердак или флигель даже в случае успеха заканчивается просто тем, что помещение не эксплуатируется. То есть все это имеет смысл только для того, чтобы не дать каким-то неизвестным вам арендаторам занять это помещение и оно оставалось бы относительно нетронутым.

Что делать, если ваш подвал или чердак выставили на торги, как в случае с домом на Москвоском проспеке?

Базовая тактика — если вы не согласны с проведением конкурса, то необходимо оспаривать право собственности города на эти помещения. Вместе с иском подается также ходатайство о наложении обеспечительных мер: запрет на проведение торгов, арест имущества до рассмотрения иска, запрет на регистрацию права собственности на это помещение до завершения слушаний.

Если же вы не спорите, что помещения — городская собственность, то ваши возможности минимальны. Потому что если чердак или подвал принадлежат казне, то вы никак не можете диктовать ей, как распоряжаться своим имуществом.

Можно самим выкупить помещение у города?

Да, можно спокойно поучаствовать в торгах, но никаких преференций у жильцов дома от этого не будет. Смысла в этом действии тоже особенного нет. Во-первых, опять встает вопрос, а что делать с этими помещениями после.

Во-вторых, давайте обратимся к примеру Дома со шпилем. На фотографиях четко видно, что башня здания требует ремонта. То есть уже скоро к собственникам помещений в доме придут с требованием отремонтировать исторический фасад за свой счет. Если чердаком будет владеть инвестор, то и ему придется поучаствовать в сборе средств. Если же помещение останется у жителей, то им придется это делать целиком за свой счет.

Поэтому, если у вас в доме есть очень ресурсный ТСЖ, который готов потратить несколько миллионов на выкуп помещения, чтобы сделать там домовой клуб или что-то в этом духе, то можно попробовать. Если же нет, то легче договориться с новым собственником о мирном сосуществовании.

Могут ли жильцы установить новому собственнику какие-то правила?

Что касается ограничения прав приобретателя такого помещения, то вопрос звучит достаточно странно — как бы вам понравилось, если бы соседи могли диктовать вам условия пользования вашей квартирой? Собственник помещения в своих правах равен собственникам квартир многоквартирного дома и ограничен только императивными нормами закона.

Например, это правила о необходимости соблюдать тишину в установленное законом время, использовать помещение по назначению, не разрушать помещение и общее имущество дома и т.п.