Личный опыт: «Как я восстановил в Павловске дачу семьи Пуниных XIX века»

Я окончил юридический факультет СПбГУ. Сейчас работаю не по специальности — в сфере недвижимости. Покупал у фонда имущества Петербурга аварийные квартиры, восстанавливал и перепродавал. В 2012 году увидел аварийный дом в Павловске на аукционе. Мне понравилось само место, недалеко от Павловского дворца. Подумал, что императоры для своих владений всегда выбирали хорошие территории, вот и решил приобрести. У здания был временный статус «выявленный объект культурного наследия». Это означает, что дом потенциально может быть ценным, но чтобы это узнать необходимо провести историко-культурную экспертизу. Результат — КГИОП признает здание памятником или исключает его из перечня «выявленных». Для инвестора очевидно: статус «памятник» — это дополнительные ограничения. Например, по разрешенным видам использования, увеличению полезной площади, способам ведения строительных работ, а еще это дополнительная нагрузка по восстановлению предметов охраны и получению экспертиз, заданий, разрешений. Эти трудности многих заставляют искать путь, как исключить объект из числа памятников. И такие пути находят.

Изначально у меня не было бизнес-плана на этот объект. Хотел проверить справлюсь ли я, и может ли это приобретение быть прибыльным в принципе. Скорость выполнения проекта — один из основных показателей. Тут с объектами культурного наследия все плохо. Заключение охранного обязательства, без которого невозможно зарегистрировать право собственности на дом по административному регламенту КГИОП, занимает до 3 месяцев (я ждал более 8). Историко-культурная экспертиза, без которой невозможно даже приступить к разработке проекта, заняла один год.

Государство владело этим домом более 90 лет и, конечно, за это время могло бы выявить его культурную ценность. Но, пересматривая фотографии «предпродажной подготовки» за 2012 год, убеждаешься, что государственное владение вело к уничтожению здания. Расселенный дом, отрезанный от всех коммуникаций, стоял без охраны более 10 (!) лет: на 1/3 без кровли, с упавшими перекрытиями, следами пожара и маргиналов. Я увидел сгнивший на 30% брус несущих стен, рассыпающийся фундамент, мусор с соседней стройки, крыс и птиц. Но эксперты министерства культуры разглядели: дом является памятником регионального значения. 

Изначально здание построено из круглого бревна в технике «в лапу» с обшивкой из профильной доски с декором с пропильной резьбой, тесаными и токарными элементами, в русском стиле. Фасады имели две двухэтажные остекленные террасы со стороны Госпитальной улицы и Воробьиного переулка, две веранды-террасы со стороны боковых фасадов и две аналогичные пристройки со стороны дворовых фасадов. Интерьеры были оформлены с элементами стилистики второго рококо.

Во время исследования эксперты установили: дом возведен в период между 1872-1876 годов по проекту архитектора Потолова, для Марии Савинской, матери известного русского художника Василия Савинского (его учениками были Рылов и Бродский). Василий учился в Императорской Академии Художеств у художника Павла Чистякова. После окончания программы отправился жить в Европу на несколько лет. Во время его отсутствия мать умерла. Дом он решил продать купцу и бургомистру Царскосельской городовой ратуши Петру Степановичу Фролову. Вскоре он умер, а его жена вышла замуж за почетного гражданина Николая Иорданского. В 1890-х постройку разделили на четыре квартиры. С 1898 у них начал снимать квартиру военный врач Николай Пунин вместе с семьей, в частности с сыновьями: в будущем — искусствовед, культовая фигура российского авангарда и муж Анны Ахматовой — Николай Пунин, а также офицер и герой Первой Мировой войны Леонид Пунин. Покупая дом, я всего этого не знал, но мне нравилось место — река Славянка, Павловский парк, рядом дворец. Загородные императорские резиденции не строили в случайных местах, и я доверился выбору императора.

За 10 лет пришлось выполнить большой объем. Сначала архитектурный обмер для фиксации всего, что сохранилось,  противоаварийные работы, расчистка, демонтаж сгнивших конструкций и последствий советского капремонта. Затем восстановили геометрию и целостности сруба, усилили его несущую способность. Полностью переделали фундамент, находящийся под нагрузкой, в стесненных условиях и без возможности использования тяжелой техники работы затянулись.

После согласия КГИОП на организацию мансарды в пространстве чердака, появилась возможность увеличить площадь дома, получить дополнительные средства для восстановления. По сохранившимся архитектурным деталям, архивным фотографиям семьи Пуниных восстановили декор. Невозможно на строительной базе XIX века купить вагонку из XIX. Для ее изготовления сперва нужно сделать чертежи, по которым на инструментальном заводе сделают необходимые фрезы. Восстановили утраченные веранды и террасы, балкон, фризы, наличники. 

Функцию здания сохранил. В одной из 10 квартир буду жить сам вместе с детьми и женой, остальные продал. Моя мама до сих пор удивляется, как все это можно было осуществить.