Цены на квартиры в Петербурге продолжают расти — как это вообще возможно после отмены льготной ипотеки? Когда же ждать снижения?

Пишут, что цены на новые квартиры продолжают расти — это правда?

«В Петербурге продолжают расти цены на квартиры в новостройках», — такое сообщение появилось в издании «Деловой Петербург» в начале декабря. Как утверждают журналисты, «за месяц цена [на квартиры] выросла на 1,8%».

Это сообщение выглядит можно назвать неожиданным на фоне ранее звучавших заявлений о том, что рост цен на недвижимость в стране в третьем квартале остановился (такое заявление еще в октябре сделал зампред правления Сбербанка Анатолий Попов). Также это не согласуется с прогнозами некоторых аналитиков, ожидавших, что после отмены льготной ипотеки квартиры через некоторое время начнут дешеветь (как на первичном, так и на вторичном рынках).    

Тем не менее собеседники редакции Собака.ru подтверждают сообщение журналистов — квартиры в новых домах в Петербурге действительно продолжают дорожать. Так, Максим Ельцов, генеральный директор «ПИА Недвижимость» отметил, что «цифры подтверждают вполне себе устойчивый рост и в сентябре, и в октябре». «Динамика на новостройки совершенно точно положительная», — заключил эксперт в разговоре с редакцией. 

«Номинальные цены предложения медленно растут, — подтвердил Собака.ru Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики. — За последний месяц они увеличились на 0.8% (до 259 тыс. руб.), в октябре рост цен составил 0.9%. Это цены экспозиции (правда, уже с учетом явно обозначенных скидок). Реальные цены сделок могут быть несколько ниже, но снижение цен по рынку в целом не происходит».

Почему так происходит?

«Совершенно уместным выглядит вопрос: "а как такое вообще возможно?" — говорит Максим Ельцов и "ПИА Недвижимость". — Как цены могут держаться на таком уровне, учетом ухода льготной ипотеки и фактической недоступностью рыночной, ведь под 25% мало кто готов кредитоваться».  

По словам эксперта, «феномен объясняется достаточно просто». По словам Ельцова, частично он объясняется условиями выдачи семейной ипотеки (как сообщали в «Петербургской недвижимости», в сентябре 2024-го года на эту программу приходилось до 75% сделок на рынке нового жилья). «Сейчас для того, чтобы клиент получил семейную ипотеку большинство крупных банков требует от застройщика комиссию, причем очень приличную (по нашим данным, она может превышать 10%) и застройщики закладывают значительную часть этих издержек в цену продаваемой таким образом квартиры», — говорит генеральный директор «ПИА Недвижимость».  

Как добавляет Алексей Попов из Циан.Аналитики, также удерживает застройщиков от снижения цен и обязательства перед банками. «Прямое снижение цен при продажах через эскроу-счета (специальные защищенные счета, на которых хранятся деньги покупателя до сдачи квартиры, — прим. Собака.ru) и необходимости выполнения обязательств перед банками (в то числе в части ценообразования) — [прямо сейчас] маловероятно. Для этого девелопер должен фактически заново проходить часть этапов согласования параметров проекта в кредитной организации», — говорит он.

Кроме того, добавляет эксперт, застройщики поднимают цены при переходе конкретных объектов на очередной этап строительства или если темпы продаж соответствуют плановым показателям. «Все же падение спроса пока носит весьма умеренный характер. Он упал меньше, чем предсказывали аналитики и участники рынка», — заключает Попов.

Последний тезис подтверждает также исследование издания «Фонтанка». Согласно ему, в октябре было заключено 4 673 сделки по продаже строящихся квартир. Как отмечают журналисты, это больше, чем в августе и сентябре 2024-го года, хоть и заметно ниже бума продаж перед отменой льготной в марте–июле. При этом, добавляет издание, «сегодняшний показатель примерно соответствует и даже немного превышает продажи в первой половине 2023 года, когда никакого ажиотажа не было, и покупатели новостроек в полной мере пользовались льготной ипотекой "для всех", а не только "семейной"». 

Как долго может продолжаться такой рост?

Как настаивает, Алексей Попов из Циан.Аналитики индексацию в пределах процента нельзя назвать полноценным «ростом» на рынке жилья. «У существительного “рост” право на существование возникает при темпах индексации цен на 1.5% в месяц или выше. Пока до таких цифр еще достаточно далеко», — отмечает он.

В любом случае пока эксперт не видит предпосылок для резких изменений сложившейся сейчас ситуации. По мнению Максима Ельцова из «ПИА Недвижимость», существующие темпы роста могут снизиться с начала года, когда в силу вступит созданный Центробанком Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заемщиков. Среди прочего, он предполагает, что:

• Застройщики больше не смогут платить банкам за снижение ставки по ипотеке, если это одновременно приведет к удорожанию квартиры;
• В сумме первоначального взноса больше нельзя будет учитывать деньги, которые вернуться заемщику после приобретения квартиры (к примеру, кэшбек);
• Ипотечные договоры будет рекомендовано заключать на стандартизированных условиях, не предполагающих срок погашения свыше 30 лет или покрытия за счет кредита больше 80% стоимости жилья. 

«Можно предполагать, что со вступлением в силу этого ипотечного стандарта завышать стоимость квартиры на размер комиссии банков будет сложнее, — предполагает Максим Ельцов. — Это приведет к тому, что хотя бы номинально рост цен будет ограничен». 

Кстати, а что происходит со «вторичкой»?

Как указывает «Фонтанка», на вторичном рынке (который, в отличие от новостроек страдал от программы льготной ипотеки) в октябре был установлен рекорд. За месяц в городе было продано почти 9 тысяч квартир этой категории.

Не удивительно поэтому, что снижения в этом секторе также не происходит. «На протяжении последних 12 месяцев номинальные цены предложения на вторичном рынке Санкт-Петербурга меняются в очень узком диапазоне 217—221 тысяч рублей [за квадратный метр] (то есть все колебания укладываются в один процентный пункт). Такая ситуация возникла из-за формирования многочисленной группы продавцов, которые пока не готовы идти на скидки и не меняют свои базовые расценки», — говорит в комментарии для Собака.ru Алексей Попов из Циан.Аналитики.

По словам Максима Ельцова из «ПИА Недвижимость» цены на вторичном рынке действительно стабильны. Однако, подчеркивает он, речь здесь идет о тех цифрах, которые указываются в объявлениях. «Цены реальных сделок достаточно интенсивно снижались с начала года и стабилизировались где-то к концу июня–началу июля. Дальше мы наблюдаем даже некоторое повышение сумм реальных сделок потому что рынок вторички несмотря на относительно слабый спрос находится на приличном уровне», — говорит эксперт. 

По его словам, рынок поддерживает большое количество так называемых обменных сделок, когда люди продают свою квартиру, чтобы купить другую, чаще всего, большей площади. При этом, они могут использовать накопления и не идти в банк за ипотекой. При этом, подтверждает Ельцов, владельцы квартир не торопятся снижать цены и, скорее снимают свою недвижимость с продажи, если не могут получить цену, на которую рассчитывают. «Вроде и покупателей не сильно много, но при относительно невысоком спросе мотивация продавцов реализовывать свои объекты минимальны.  Объекты интенсивно снимаются с продажи и выбор у покупателя на вторичном рынке невелик», — заключает собеседник редакции. 

Так ждать ли снижения цен?

Это во многом будет зависеть от того, какие меры для стимулирования рынка жилищного строительства будут предприниматься властями. «Если будет значительно ограничен объем сделок с рассрочкой и семейной ипотекой, то, скорее всего мы увидим стабилизацию рынка или даже снижение цен», — говорит Максим Ельцов из «ПИА Недвижимость»

«Мы должны понимать, что цены реальных сделок за наличные уже ниже тех, что мы видим в официальной статистике. Если их объем станет более значимым, если они будут занимать большую долю рынка, то и рост цен как минимум прекратится», — добавляет собеседник редакции. 

Сильное снижение цен может начаться в случае реального и устойчивого падения фактического числа сделок, считает Алексей Попов из Циан.Аналитики. «Пока такой ситуации на рынке не наблюдается. Число сделок на вторичном рынке (за счет перетока спроса из новостроек) не падает. На первичном рынке имеющийся набор стимулирующих мер (запуск акций, продажи через рассрочку, оставшиеся льготные ипотечные программы) пока не позволяет спросу "упасть", "рухнуть", "обвалиться"», — констатирует эксперт. 

Между тем, 20 ноября вице-премьер РФ Марат Хуснуллин, выступая в Совете Федерации, анонсировал новые меры поддержки строительной отрасли. «Ключевая ставка [и ее влияние на ипотечный рынок], рост себестоимости [строительства], инфляция — все это, конечно, влияет на наши планы. Мы сейчас готовим компенсационные мероприятия, как это можно нивелировать», — заявил чиновник, не уточнив, о каких именно мерах может идти речь.