С июня по конец сентября в Петербурге зафиксировали рост стоимости аренды на 22-32%. Это связано с отменой льготных программ и увеличением ключевой ставки до 19%. Ожидать ли снижения цен? Какие еще тенденции наблюдаются на рынке? И стоит ли сейчас инвестировать в жилую недвижимость? Собака.ru узнала у руководителя Циан.Аналитики Алексея Попова, вице-президента Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Валерия Виноградова и основателя агентства недвижимости Сергея Галлера.
Что происходит на рынке недвижимости?
13 сентября Банк России повысил ключевую ставку с 18 до 19% на фоне высокой инфляции и перегрева экономики. «Ипотечная ставка напрямую зависит от ключевой, поэтому стандартная ипотека сейчас выдается под 21-23%. Она влияет на поведение покупателей, рынок стал менее активным», — отмечает основатель и руководитель агентства недвижимости Galler Сергей Галлер.
Главным событием на рынке недвижимости стала отмена льготной ипотеки — с 1 июля осталась лишь семейная ипотека с более жесткими условиями, безадресная ипотека с господдержкой отменена по всей стране, IT-ипотека свернута в Москве и Петербурге. «Отсутствие льготных программ, заградительные высокие ставки по “обычным” кредитам, эффект высокой базы (многие уже купили жилье на пике спроса в 2023 году) привели к снижению числа сделок и перераспределению спроса между сегментами рынка. Продаж в новостройках стало меньше, зато выросла активность в долгосрочной аренде и не так заметно просела вторичка», — рассказывает руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов.
«Если сравнивать нынешнюю ситуацию на рынке недвижимости с прошлым годом, мы констатируем — спрос в целом сократился, стало меньше сделок на 30-40%. Прежде всего этому способствовали высокие проценты по депозитам банка и рост ключевой ставки. Вместо инвестирования в недвижимость, люди чаще предпочитают класть деньги под депозит в банки», — добавляет вице-президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области Валерий Виноградов.
Тенденция №1. Продавцы более охотно торгуются с покупателями вторичной недвижимости
Номинальные цены предложения на рынке вторичного жилья практически не изменились. «По итогам третьего квартала они выросли на 1%», — уточняет Алексей Попов. При этом стоимость в объявлении не соответствует реальной цене, за которую готовы купить квартиру, средняя скидка — 4-5 %, отмечает Сергей Галлер. Число сделок в июле и августе осталось на уровне апреля-июня — 7,7 тысяч договоров купли-продажи в месяц против 7, 9 тысяч, сообщают в Циан. Аналитике.
«Вторичное жилье все больше людей покупают за наличные или заходят с очень большим первоначальным взносом и небольшой кредитной частью, чтобы платеж был комфортным — до 100 тысяч рублей», — подчеркивает Сергей Галлер. Большим спросом в этом сегменте, как и в новостройках, пользуются семейные квартиры: от двухкомнатных до вариантов с просторной кухней-гостиной и тремя спальнями, добавляет он.
«Цены и предложения такие же, просто продавцы стали более охотно торговаться с покупателями при покупке объектов», — считает Валерий Виноградов. При этом Алексей Попов отмечает: «Рынок сильно фрагментировался. Часть продавцов не готовы снижать цены (они и обеспечивают стабильность цифр по средней цене предложения), тогда как те, кто активнее идет навстречу покупателям, как правило, и закрывают сделки».
«Спрос на покупку вторички сейчас не сильно высокий — из всего купленного жилья в стране за последние 9 месяцев доля вторичного составляет 38%. У многих накопления лежат на вкладах. Люди пытаются растить капитал, сохраняя деньги в банках. Ждут, пока ключевая ставка ЦБ начнет снижаться, а за ней и ипотечная. Рассчитывают купить квартиру на этом снижении ставки. Мало кто задумывается: как только ставка пойдет вниз, цены пойдут вверх. И выгода от хранения денег на вкладе схлопнется. В итоге выиграют те, кто купил квартиру при высокой ставке», — обращает внимание Сергей Галлер.
Тенденция №2. Спрос на новостройки упал на 30%, застройщики предлагают субсидирование
По данным Циан. Недвижимость за июль-август 2024 года спрос на новостройки упал на 30% в сравнении с апрелем-июнем, что связано с повышением ключевой ставки и отмены льготных программ. «Стало больше и лотов с явно обозначенными скидками, хотя о массовом снижении цен пока говорить нельзя. Стоимость предложения в среднем прибавила 2%», — добавляет Алексей Попов.
«Сейчас участники рынка начинают искать выход из ситуации. Как правило, это два варианта. Первый — субсидирование со стороны застройщика по ипотечной ставке и невысокая ставка на период строительства. Второй — длительная рассрочка. Люди понимают, что в будущем, после стабилизации ситуации можно будет сделать рефинансирование и выплачивать оставшуюся сумму по более низкой процентной ставке», — объясняет Валерий Виноградов.
«Новые предложения со сниженными ставками стали появляться реже, так как приводят к росту инфляции. Задача Центрального банка — наоборот, снизить инфляцию. Поэтому регулятор следит за рынком ипотечного кредитования и периодически запрещает вводить ту или иную программу со сниженной ставкой. Тем не менее, выгодные ставки еще есть. Любому сегодня доступны программы: 1 рубль в месяц или ставка 0,01% до окончания строительства. Есть сниженные ставки без удорожания по семейной ипотеке: например, 3,5% на весь срок», — рассказывает Сергей Галлер.
Тенденция №3. Высокий рост стоимости аренды квартир постепенно сменяется снижением цен
С июня по конец сентября в Петербурге зафиксировали рост цен на аренду квартир на 22-32%. Если в октябре 2023 года однокомнатную в среднем можно было арендовать за 35, 3 тысяч рублей, в аналогичном периоде в этом году цена выросла на 30% и составила 45, 8 тысяч рублей. Двухкомнатная — с 57, 2 тысяч поднялась до 71, 7 тысяч, трехкомнатная — 80,1 тысяч до 95, 9 тысяч, по данным Циан. Недвижимость. Это выше роста номинальных зарплат и любых оценок по динамике инфляции, обращает внимание Алексей Попов. «Сказались и эффект высокой базы и “отрыв” темпов подорожания аренды от динамики доходов населения», — добавляет он.
«Резкий подъем цен связан с отменой льготных программ и ростом ключевой ставки. Люди перестают покупать жилье и начинают арендовать. Когда была невысокая льготная ставка, по сути ипотечный платеж покрывался суммой равносильной аренде этой же квартиры. Сегодня эта ситуация не такая, поэтому некоторые арендуют жилье, поэтому был такой всплеск. Понятно, что это совпало еще с сезонностью, когда в наш город приезжают туристы, студенты», — считает Валерий Виноградов.
За последний месяц средние расценки на долгосрочную аренду студий снизились на 4% — с 38, 1 тысяч рублей до 36, 6 тысяч, однушки стали на 2% дешевле — с 46, 9 до 45, 8 тысяч рублей, стоимость аренды двухкомнатных квартир почти не изменилась — с 71, 5 тысяч упала до 71, 3 тысяч рублей.
Валерий Виноградов считает, что в целом стоимость аренды пока останется на прежнем уровне, учитывая уровень инфляции. «Арендаторы будут активно торговаться с собственниками. Прямого снижения цен на аренду вряд ли мы увидим в ближайшее время. Ситуация может измениться, если в ближайшее время введут льготную ипотеку и минимальную ставку по ипотечным кредитам», — уточняет он.
Стоит ли сегодня инвестировать в недвижимость?
Основатель и руководитель агентства недвижимости Сергея Галлера:
«Есть две стратегии: спекуляция (купить и выгодно продать) и инвестирование вдолгую. На спекуляции многие зарабатывали и 30% годовых в 2020-2023 годах на этапе роста недвижимости. Сегодня спекулятивная стратегия стала опасной. Чтобы заработать на инвестиции в рамках 1-2 лет и забрать прибыль, необходимо найти исключительный недооцененный объект. Остальные рискуют получить убытки либо доход меньше, чем получили бы со вкладов.
Вторая стратегия — долгосрочная. Она консервативная, но все еще хорошо работает: недвижимость — самый надежный и консервативный инструмент. Будет пользоваться спросом, особенно ликвидная: в востребованной локации и качественном комплексе. Даже при сиюминутной незначительной просадке не нужно впадать в панику. На дистанции стоимость всегда вырастает с большим запасом.
Не стоит забывать о принципиальном отличии недвижимости от вклада. В последнем случае у вас есть неизменное “тело”, на которое прирастают проценты. В недвижимости растет и “тело” (то есть сам объект растет в цене), и вы получаете доходность, например, от краткосрочной или долгосрочной аренды».
Вице-президент Ассоциации риелторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области:
«Инвестиционных сделок стало меньше по вполне понятным причинам: из-за роста ключевой ставки, отмены льготных программ. Важно понимать, что мы соревнуемся с банковским депозитами, которые сегодня составляют +20-30% по вкладам. Если мы инвестируем в объект, в обозримом будущем должны получить больше, чем по вкладам. Под эту цель на рынке сегодня подходит лишь 5% от общего числа. Жилые объекты для приумножения средств сегодня не подходит. В идеале лучше выбирать земельные участки, коммерческую недвижимость или апартаменты.
Если недвижимость нужна для улучшения жилищных условий и требуется небольшая доплата, чтобы переехать из двухкомнатной квартиры в трехкомнатную, можно брать ипотеку. Заходить на рынок строящейся жилой недвижимости стоит, имея деньги на первоначальный платеж».
Как ситуация будет меняться дальше?
«Конец года — традиционно сезон высокого спроса на рынке новостроек. Девелоперы частично адаптировались к новой реальности, банки получили новые лимиты для финансирования сделок по семейной ипотеке. Их хватит до ноября, поэтому в ближайшие недели не исключена новая волна покупателей, стремящихся купить “пока что-то не отменили”. На вторичном рынке и в долгосрочной аренде сохранится замедление спроса и околонулевая динамика цен и ставок», — отмечает Алексей Попов.
Рухнут ли цены? Сергей Галлер считает, что нет и выделяет несколько причин: «Первое — инфляция сохраняется на высоком уровне, а значит повышаются цены на материалы и зарплаты в строительном секторе. Рост стоимости стройки не даст ценам корректироваться значительно. Второе — всегда есть люди, которым нужно решить жилищный вопрос. Они уже не готовы ждать изменений на рынке. Идут и покупают квартиру, потому что банально нужно где-то жить, а концепция съема, например, не подходит. Третье — семейная ипотека и субсидированные ставки продолжают драйвить рынок. Покупательская способность сохраняется на том уровне, когда снижение цен не требуется. Четвертое — застройщики понимают, что после снижения ставок по депозитам люди понесут свои накопления со вкладов в недвижимость. Большинство из них уже накопили запас прочности на 2-3 года, чтобы переждать затишье. После снижения ключевой ставки снова начнется ажиотаж и рост цен».
Валерий Виноградов подчеркивает, что до конца года рынок в целом будет находится в том же состоянии, что и сейчас. «В начале 2025 года, думаю, мы увидим новые более адресные предложения по льготным программам от властей, прежде всего это семейная ипотека и для семей и бойцов СВО», — заключает Валерий Виноградов.
Комментарии (0)