Анна Мандельштам, Оксана Кравцова и Марика Коротаева руководят девелоперскими проектами, которые реконструируют исторические архитектурные объекты. Это позволяет сохранить знаковые дома и дать им новый функционал — фактически, вторую жизнь. Собака.ru расспросила, в чем риски, преимущества и особенности работы с культурными ценностями.
Каждое пятое здание в Петербурге — объект культурного наследия. Это значит, что потенциальные владельцы домов с историей получают не только окна с эркерами, пятиметровые потолки и фасады с лепниной, но и ограничения по реконструкции. Мы узнали у петербургских девелоперов, кто и почему готов идти на риск ради сохранения прекрасного.
Закон не писан
Историческую ценность зданий определяет городской закон № 820-7, но статус культурного наследия сегодня имеют все объекты старше 1917 года — их снос невозможен или крайне затруднителен. Такой формальный и одновременно принципиальный подход позволил сохранить особую петербургскую архитектурную среду. Зато постройки советской эпохи оказались обнажены с правовой точки зрения. Недавняя потеря — демонтирован старейший корпус «Ленэкспо». Тот самый — с башенкой.
Сохранить такие знаковые дома позволят изменения в законодательной базе: когда ценность объекта будет определять не только возраст, а целый набор характеристик. Но ждать этих обновлений в ближайшее время не стоит, процесс обсуждения того, какие именно нужны критерии и кто будет определять их вес, может занять годы.
Сейчас в городе официально зарегистрировано около 9000 объектов с защищенным статусом, в 2023 году Комитет по охране памятников истории и культуры (КГИОП) планирует отреставрировать 80 из них. Очевидно, что при таких объемах сохранить остальные можно только при участии бизнеса.
Анна Мандельштам
ведущий архитектор компании Renaissance Development
Причин, по которым девелоперы берутся за реконструкцию домов-памятников, много. Во-первых, локация — обычно это расположение в центральной части города, что удобно с точки зрения транспортной доступности. Во-вторых, маркетинг — обновленное здание с историческим фасадом и современной начинкой внутри вызывает большой интерес и поднимает градус престижа любого проекта. Большинство компаний хотят располагать свои офисы, магазины, рестораны и представительства именно в центре, так как это сразу подчеркивает их статус. В-третьих, потенциал — возможность вдохнуть новую жизнь в памятник архитектуры является хорошим кейсом в портфолио любого девелопера.
Дома с «сюрпризом»
При этом проекты реконструкции полны неожиданностей и противоречий. Например, статус объекта культурного наследия требует сохранить внешний облик и габариты строения. Дополнительно к таким домам применяются современные пожарные и санитарные нормы. Получается, что один закон требует расширить лестницу для эвакуации, а второй запрещает это делать.
«Есть и другие нюансы в домах “со статусом”. Осложняющим элементом работы с историческими зданиями являются “сюрпризы”, которые возможно обнаружить только при реконструкции, например, на нашем объекте на Введенском канале пришлось полностью менять кровлю и одновременно сохранять своды», — рассказывает Анна Мандельштам.
Пределы реставрации
Степень вмешательства в архитектуру при реставрации зависит от статуса объекта. В памятниках регионального значения возможны перепланировки, а вот в федеральных внутреннее убранство обязательно восстанавливается в тех же площадях. Если объект под защитой ЮНЕСКО, то должна быть сохранена даже функция здания.
Оксана Кравцова
генеральный директор компании «Еврострой»
Для девелоперов работа с историческими домами часто оказывается задачей со звездочкой, но это знаковые для города проекты. В 2021-м мы приобрели бывший доходный дом Карла Шрейбера: в нем сохранилось множество предметов старины, изразцовые печи, камины и лепнина, которые необходимо сохранить и отреставрировать. Это очень трудоемкая и затратная работа.
Эффект «последнего жильца»
Восстановление исторических домов, особенно с учетом дефицита мест под застройку в центре, в ближайшей перспективе станет более распространенным. Кто-то из девелоперов уже сейчас готов взять проекты про запас. Но перипетии истории привели к тому, что не все объекты культурного наследия находятся в госсобственности и могут быть переданы, например, по программе «Аренда памятника за 1 рубль». У многих зданий сразу несколько собственников, а значит всегда есть риск наткнуться на того самого «последнего жильца», с которым невозможно договориться.
«В городе есть целый ряд объектов, которые можно было бы привести в порядок и приспособить под современное использование силами бизнеса. Но у их собственников непомерные амбиции, они не вкладываются в восстановление, но хотят получить огромные деньги от продажи», — сетует Оксана Кравцова.
Новая жизнь старых домов
Бывшая тюрьма стала отелем в Финляндии, скотобойня в Португалии — культурным хабом, а порт в Германии — жилым и деловым центром одновременно. Примеров, когда исторические объекты смогли «вписаться» в новые реалии, много и в Петербурге, и они не ограничиваются перепридумыванием жилья и офисов.
В Кронштадте с 2019 года реализуется проект музейно-исторического парка «Остров фортов». Все ограничения, с которыми могли столкнуться создатели, здесь были и есть: памятники архитектуры на территории и пристальное внимание ЮНЕСКО.
Марика Коротаева
соорганизатор проекта «Остров фортов»
Объекты культурного наследия, которые часто воспринимаются в девелоперском сообществе как “обременение” проекта, в стратегическом отношении являются ценнейшим активом — фундаментом для создания туристских маршрутов, залогом востребованности территории и загрузки создаваемой инфраструктуры.
О чем весь город говорит
В Петербурге мало просто придумать историческому зданию новую функцию, важно взять в союзники самих горожан, просчитать не только экономику будущего проекта, но и реакцию общественности. Градозащитному сообществу не раз удавалось отстаивать памятники, с которыми девелоперы планировали обойтись слишком фривольно. Зато петербуржцы вполне могут стать союзниками для проектов, где у культовых объектов появляется право на новую жизнь.
Культурный код Петербурга, уникальность его архитектуры и отношение к ней горожан требуют от застройщиков, которые все же решились на работу с историческими объектами, особого внимания. Часто вопрос реконструкции упирается не в технику процесса, а в то, какую функцию зданию предлагает девелопер и соответствует ли она потребностям города.
«Еще до начала проекта в Кронштадте проводились социологические исследования, результаты которых легли в основу идеологии “Острова фортов”. При разработке концепции реставрации и приспособления фортов мы активно привлекали экспертов в области истории, архитектуры, музейного дела. Устраивали публичные обсуждения еще до того, как проект был вынесен на Совет по сохранению культурного наследия при Правительстве Санкт-Петербурга. Перед проектированием второй очереди парка мы собрали отзывы и пожелания посетителей и воплотили в новых площадках то, о чем просили люди», — рассказывает Марика Коротаева.
Комментарии (0)