Юрий Грудин, Ольга Трошева и Антон Агапов рассказывают, как за десять лет «голые» квадратные метры из альтернативы недорогому жилью превратились в настоящие кластеры с коворкингами, ресторанами и консьерж-службами. А заодно выясняем, что делает этот формат инструментом для инвестиций и почему его предпочитают корпорации.
Всё в одном
Апартаменты, которые по своей сути ничем не отличаются от доходных домов XIX века, прошли эволюцию от «коробок» до полноценных кластеров, в которых сегодня есть всё для работы и отдыха. Сначала эти проекты появлялись как попытка застройщиков обойти градостроительные ограничения, например, те, которые обязывают обеспечить новый дом социальными объектами — детским садом или школой. Покупателю предлагали «голые» квадратные метры, но с дисконтом.
Зато сегодня в апартах можно найти другие общественные пространства: от прачечных и спортзалов до ресторанов и коворкингов. Многое зависит от фантазии застройщика и концепции конкретного проекта, но большинство из них объединяет одно: в комплексе апартаментов можно провести весь день и получить все, что нужно. Такой формат «всё в одном» востребован у тех, кто нацелен жить, а не погостить.
Антон Агапов
директор по развитию сети апарт-отелей YE'S
В последние годы мы работаем в условиях почти полного отсутствия зарубежного туриста, например, в прошлом году въездной турпоток сократился на 28,8 % по сравнению с 2021 годом. При этом загрузка апарт-отелей сети YE’S составила 92 % за счет внутреннего туризма, корпоративного сегмента и долгосрочной аренды.
Инструмент для инвестиций
Апартаменты с точки зрения закона — вид нежилой коммерческой недвижимости, почти гостиница. Правовой статус не позволяет оформить в этих помещениях постоянную прописку, здесь выше налог на имущество и размеры коммунальных платежей. Основное преимущество — цена. Дисконт может составлять до 20 % в сравнении с квартирой с аналогичными характеристиками.
Именно поэтому покупатели и жители апартаментов — часто совсем разные люди. Юниты в таких комплексах приобретают чаще всего инвесторы. Для них это удобный и понятный способ получения постоянного дохода: поиск жильцов и весь сервис, в том числе меблировку, мелкий ремонт, клининг, берет на себя управляющая компания.
Еще одна категория покупателей — крупные корпорации. Удачное расположение апартаментов рядом с метро или вблизи офиса компании становится поводом выкупить часть лотов для топ-менеджмента или сотрудников, которые приезжают в командировки из других регионов.
«Сегодня, в условиях сокращения инвестиционных инструментов, апартаменты являются одним из наиболее надежных и ликвидных продуктов для вложения средств. В уже реализованных проектах мы обеспечиваем доходность 8–12 % годовых, в то время как жилая недвижимость в среднем приносит собственнику 2–4 %», — говорит Антон Агапов.
Время покупать
В 2022-м в Петербурге и Ленобласти продали вдвое меньше апартаментов по сравнению с предыдущим годом — 2 600 юнитов. На спросе сказалась не только геополитическая обстановка — внимание покупателей временно оттянули привлекательные ипотечные программы на первичном рынке со ставками от 0,01 %. Однако эксперты видят в текущей ситуации плюсы для тех, кто рассматривает покупку апартаментов.
Ольга Трошева
руководитель консалтингового центра «Петербургская Недвижимость»
Застройщики активно проводят разные мероприятия по стимулированию спроса — предоставляют скидки, отделку в подарок, рассрочку без удорожания. Многие девелоперы предусматривают возможность обратного выкупа апартаментов, когда застройщик готов забрать обратно приобретенный клиентом на начальном этапе лот по более высокой цене.
Внутренний туризм
Поводом для активизации инвесторов в сегменте апартаментов может стать оживление сферы гостеприимства. Возможность готовить в номере, наличие дополнительных сервисов, таких как прачечные, салоны красоты и консьерж-службы, привлекает тех, кто приезжает посмотреть Петербург на несколько дней. Собственно, в современном виде апартаменты и были придуманы для длительного пребывания гостей: в семидесятых, расширив возможности гостиниц, подобную сеть создал американец Джек Де Боер.
«В январе и феврале 2023 года уже зафиксированы прирост числа туристов и высокая заполняемость отелей. Рынок ожидает увеличение потока, чему будут способствовать упрощенное получение виз с рядом азиатских стран и возобновление авиасообщения с Китаем. Наибольшей популярностью будут пользоваться апартаменты в удобных локациях рядом с метро с продуманной инфраструктурой, сервисами и опциями комфорта», — уверена Ольга Трошева.
В ресурсе
В последние годы все более популярной становится новая концепция wellness-недвижимости, в том числе в формате апартаментов. В жилую среду такого формата обязательно включены элементы заботы о себе, спорт и биохакинг. Такие проекты уже появились и в Петербурге, но предложений на рынке пока немного, несмотря на то что идея привлекательна.
Юрий Грудин
генеральный директор компании Formula City, основатель апарт-отеля Well
Ожидания потребителя значительно изменились, сегодня мы видим, что требования к объектам растут, а покупатель все чаще оценивает проект комплексно. Люди приобретают не квадратные метры, а концепцию, локацию, инфраструктуру, благоустройство и так далее. Важны детали, конкретные решения, которые реализует застройщик. Пространство для жизни эволюционирует в многофункциональный комплекс, где учтены не только бытовые потребности человека, но и его запросы на саморазвитие, заботу о здоровье и творчество.
Место для жизни
При этом самым популярным форматом и у покупателей, и у арендаторов остаются сервисные апартаменты — на них приходится до 80 % спроса. Девелоперы стараются создавать целые комьюнити, где жители комплексов могут вместе проводить время, посещать образовательные и развлекательные мероприятия.
«В фокусе застройщиков не только глобальные вопросы, но и, казалось бы, мелочи: ароматизация холлов, элементы умного дома, усиленная шумоизоляция и циркадное освещение. Но именно они формируют особую атмосферу, которую ищут арендаторы. Именно поэтому сервисные апартаменты все прочнее завоевывают рынок и становятся одним из самых модных форматов жизни для творческих и мобильных людей», — считает Юрий Грудин.
Комментарии (0)