Что будет с ценами на квартиры в Петербурге в 2023 году? Как на них скажется продление льготной ипотеки?

Непредсказуемость 2022 года не могла не затронуть рынок петербургской недвижимости. За минувшие 12 месяцев цены то резко росли, то постепенно падали в зависимости от геополитических новостей. Украинский кризис, санкции, скачки курсов валют то побуждали людей срочно вкладывать сбережения в квартиры, то, напротив, охлаждали интерес к недвижимости.

Однако в целом, полагает Александр Кравцов, управляющий партнер Fizika Development, спрос на недвижимость в городе упал. «По всем предварительным подсчетам, спрос на недвижимость по итогам 2022 года снизится по отношению к "постковидному" 2021-му. Вопрос только, насколько и в каких сегментах снижение будет наиболее заметным», — подводит он итог года.

Снижение спроса, произошедшее осенью, сказалось в коррекции цен. Так, средняя стоимость новой квартиры в Петербурге в декабре упала на 0,2% по сравнению с ноябрем, составив 8,8 млн рублей, рассказывает Николай Попов, коммерческий директор «Авито Недвижимость».

«Если кто не успел купить в декабре, то еще будет шанс»

Как отмечает Елена Лапшина, эксперт «Циан.Аналитика», сейчас есть предпосылки к тому, чтобы цены на петербургскую недвижимость продолжали снижаться — падение спроса после объявления частичной мобилизации все еще заметно. «В 2023 год рынок недвижимости вступает с избыточным объемом предложения (на первичке выбор на 16% больше, чем в конце 2021 года, на вторичке — на 43%). Высокая конкуренция, вероятно, будет и дальше толкать средние цены вниз», — полагает она.

С тем, что цены могут продолжать снижаться, согласна и Алина Базаева, старший аналитик департамента исследований Nikoliers. Однако она отмечает, что происходить это, вероятно, будет не за счет изменения официально объявленной стоимости квартир, а за счет системы дисконтов. «Прямого снижения цен нет, но скидки и "индивидуальные условия" появляются все чаще. Именно так цены в отдельно взятых проектах иногда делают шаг назад», — добавляет она.

Дмитрий Рубин, президент Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области, считает, что первый квартал 2023 года станет лучшим временем для покупки квартиры на вторичном рынке, который сейчас снижается сильнее первичного. «По итогам 2022 года мы увидели тенденцию к снижению цен на вторичку, в начале года эта тенденция должна продолжиться. Плавное снижение цен на нее ожидается в январе-марте, так что, если кто на фоне снижения цен не успел купить в декабре, то еще будет шанс сделать это выгодно». С другой стороны, отмечает он, в условиях небольшого спроса и снижения цен выбор квартир на вторичном рынке не так велик.

При этом, продолжает Николай Попов из «Авито Недвижимость», на заметное падение цен на рынке недвижимости все же рассчитывать не следует. «Серьезного снижения цен мы не ждем, это может усложнить отношения девелоперов и банков, которые финансируют строительство, возможна лишь небольшая коррекция вниз. На вторичном рынке недвижимости все больше продавцов соглашаются на дисконт — в среднем 5—10%, и если такая картина будет наблюдаться и в будущем году, то это также положительно повлияет на спрос», — считает эксперт.

При этом Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой», полагает, что при отсутствии новых потрясений рынок в 2023 году может восстановиться и ко второй половине года спрос и цены могут вновь пойти вверх. Ну а элитная недвижимость, считает она, и вовсе меньше подвержена колебаниям под воздействием внешних факторов. «Конкуренция в элитном сегменте более точечная, и такие объекты всегда находят своего покупателя. Это показали три последних кризиса, в том числе ковидный: спрос на элитную недвижимость всегда восстанавливается быстрее, чем в массовом сегменте. Особенно в условиях весьма ограниченного предложения», — объясняет она.

«Фактор льготной ипотеки»

Важным событием для рынка недвижимости в конце 2022 года было продление программы льготной ипотеки до июля 2024 года (пусть и с повышением ставки с 7% до 8% и объявлением о том, что после этого программа будет постепенно завершена). Ранее за постепенное сворачивание этой программы выступали в Центробанке, отмечая, что она приводит к перекосам на рынке недвижимости. В ЦБ указывали, что большинство покупателей стремились взять кредит на квартиру именно по этой схеме, которая действовала только на новое жилье. В результате цены на новостройки взлетели, а рыночной ипотеки для их приобретения почти не осталось.

Тем не менее продление программы еще на год эксперты и застройщики восприняли положительно. «Популярность льготных ипотечных программ в течение нескольких лет способствовала развитию строительной отрасли. То, что она продлена до 1 июля 2024 года, безусловно, хорошая новость для тех семей, у которых есть потребность в покупке жилья. Льготное кредитование — это возможность для многих людей решить квартирный вопрос», — считает Юрий Грудин, генеральный директор компании Formula City.

Отмечает «фактор льготной ипотеки» и Владислав Фадеев, начальник отдела маркетинговых исследований и аналитики «Главстрой Санкт-Петербург». «С другой стороны, — оговаривается он, — государство озвучило, что взяло курс на постепенное сворачивание механизма субсидирования ипотечной ставки. В среднесрочном периоде (2023 год) этот фактор будет иметь более нейтральное значение, а по мере завершения спрос, связанный с льготной ипотекой, будет затухать. Тем не менее при стабилизации экономической ситуации в целом (мы надеемся, что это будет долгосрочно происходить) уровень ставок по ипотеке будет снижаться за счет того, что банки будут готовы выдавать ипотеку по более низким ставкам без субсидирования».

Еще одной важной темой стала борьба Центробанка с близкими к нулю ставками по ипотеке, субсидируемыми самими застройщиками. Как отмечает Алина Базаева из Nikoliers, банки уже снижают количество таких займов. «В настоящее время ряд банков корректирует условия выдачи субсидированной девелоперами ипотеки, ограничивая кредиты под 0,1% годовых, которые всегда связаны с существенным увеличением стоимости квартиры. Именно подобные программы вызывают вполне обоснованные опасения государства, поскольку несут риски и для заемщика, и для банка, который получает в залог актив по завышенной цене. При условии сохранения субсидированных программ от застройщиков в 2023 году мы ожидаем повышения средневзвешенной процентной ставки и возвращения показателя к уровню начала 2022 года — примерно до 4—5,5% годовых», — заключает она.

«Есть большой замерший спрос»

Динамика цен на загородную недвижимость во многом оказалась в 2022 году сходной с тем, что можно было наблюдать на петербургском рынке жилья. В первой половине года произошел скачок стоимости квадратного метра, а затем наступил спад, который в данном случае объясняется не только частичной мобилизацией, но и традиционным для этой категории осенним падением спроса.

«В ближайшие месяцы, вероятнее всего, сохранятся текущие тренды (стагнация цен с небольшим ростом), дальнейшая динамика будет зависеть от спроса на рынке (который во многом зависит от внешних событий)», — высказывает предположение Елена Лапшина, эксперт «Циан.Аналитика».

Дмитрий Рубин из Ассоциации риэлторов Санкт-Петербурга и Ленинградской области полагает, что ситуация на рынке загородной недвижимости «сейчас устаканится». «Предпосылок [для резких изменений цены] нет, — считает он. — Мы прогнозируем не очень большие колебания».

В свою очередь Алексей Баринов, коммерческий директор компании «ФАКТ.», считает, что загородный сегмент замер в ожидании. «Пандемия и санкции способствовали популяризации внутреннего туризма, загородного отдыха и удаленной работы. Поэтому, резюмируя, перспективы загородной недвижимости можно описать следующий образом: есть большой замерший спрос, который хлынет на рынок, как только ситуация в стране стабилизируется, станет более прогнозируемой для населения», — заключил он.

«Если ситуация в экономике будет стабильной»

Впрочем, эксперты в один голос оговариваются, что прогнозы будут актуальны только для той ситуации, когда люди не столкнутся с новыми шоками. «Если ситуация в экономике будет стабильной, не произойдет дополнительных потрясений, связанных с геополитическими событиями, например, нового этапа мобилизации или других шоков, которые серьезно сжимают потребительскую активность, цены будут стабильными», — говорит Владислав Фадеев из компании «Главстрой Санкт-Петербург».

«В будущем году многое будет зависеть от экономической обстановки и, как следствие, уровня благосостояния населения. Ипотека остается драйвером спроса, особенно на рынке первичного жилья, поэтому льготная ипотека и предложения с субсидированными ставками от застройщиков могут поддержать активность покупателей», — соглашается Николай Попов из «Авито Недвижимость».

Такой же позиции придерживается и Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой». «Как и любая другая отрасль экономики, рынок недвижимости очень подвержен влиянию внешних факторов. Одно можно сказать с уверенностью: чем более спокойной и предсказуемой будет внешняя обстановка, тем сильнее увеличится горизонт планирования (как у застройщиков, так и у покупателей) и тем благоприятнее это скажется на спросе и развитии строительного рынка», — заключает она.