Петербуржцы подали иск об отмене закона о комплексном развитии территорий. Что об этом известно?

Что происходит?

В Петербурге в конце июня приняли закон о комплексном развитии территории. Теперь в городе можно сносить дома 1957–1970 годов в любом состоянии, а землю отдавать девелоперам под освоение. Новое жилье будут выделять «в том же поселении, городском округе», то есть где-то в границе города. Эксперты считают: программа не только не сможет улучшить качество городское среды, а вовсе ухудшит ее (подробнее об этом мы писали здесь). Закон поднял волну негодования не только среди специалистов: жители встревожены из-за возможности расселения в любой район города и сложной процедуры исключения дома из программы КРТ. Активисты создали чат, где обмениваются мнениями и новостями о документе. В середине августа они подали иск против закона о комплексно развитии территории. Согласно опубликованному документу в чате, истцами выступают Екатерина Гуленкова, Павел Кирдеев и Ольга Лихацкая. Ответчиками заявлены губернатор Александр Беглов, ЗакС. Мы поговорили с одним из истцов, юристом Екатериной Гуленковой о том, что это за иск и какие шансы на победу.

Как вы решили подать иск против закона о КРТ?

Когда узнала о возможном сносе домов, я вступила в чат «КРТ (Реновация) СПБ». Там обсуждали способы защиты прав граждан в текущей ситуации: обращения к депутатам, в Смольный, к президенту, прокурору, в Следственный комитет, уполномоченному по правам человека и чуть ли не к Папе Римскому. Как юрист, я понимаю, что либо закон о КРТ отменят сами депутаты, которые его приняли, либо суд.

На фоне небольшой перепалки в чате появилась инициативная группа из нескольких человек. Вместе мы решили, что надо подавать коллективный иск, чтобы к нему было легко присоединиться всем желающим, и чтобы недовольство жителей было заметнее для властей. Кто-то искал истцов-единомышленников, кто-то — дополнительные доказательства и доводы, я писала иск. В результате мы собрали коллектив из 25 собственников квартир в хрущевках и 10 августа подали иск. 15 августа суд принял его к производству.

На чем основывается ваш иск?

Основание для отмены закона по нашему иску — несоответствие вышестоящим законам, в первую очередь, Конституции РФ, которая защищает частную собственность (статья 35) и право на жилье (статья 40). После того, как я включила основные доводы, стала следить за обсуждениями в чатах и находила там дополнительные основания. Например, часть людей возмущалась, что тем, кто проживает в квартире по соцнаму (когда люди арендуют жилье у государства. — Прим.ред.) дают квартиру, а собственником могут выплатить только деньги. Я включила довод о нарушении части 2 статьи 19 Конституции РФ, которая устанавливает равенство прав и свобод человека независимо от имущественного положения. 

Кто-то возмущался, что закон принят без обсуждения с жителями. Тогда я вписала довод о нарушении статей 4, 5, 59 устава Петербурга о несоблюдении принципа народовластия и ограничения права петербуржцев на участие в обсуждении законопроекта. Некоторые люди спрашивали: в какой срок застройщик должен выплатить компенсацию? Он в законе не установлен, поэтому я написала в иске, что нарушили права на предварительное и равноценное возмещение из-за принудительного отчуждения имущества для государственных нужд (статья 35 Конституции РФ). Так что иск в действительности отражает доводы большого количества людей, даже если они сами не подозревают об этом. 

Что не так с законом о комплексном развитии территорий в Петербурге? 

КРТ позволят отдать застройщику целые кварталы, чтобы он их снес и построил новые здания. В отличие от московской реновации, власти не принимают никакого участия в этом. По факту в переговорах по поводу выселения и выплаты компенсации жители остаются с застройщиками один на один.

Жители домов, включенных в программу, теоретически могут отказаться от сноса своего дома. Но есть одно «но»: изначально все дома вносят туда по умолчанию, а процедура исключения дома из программы с помощью собрания собственников очень сложная и непосильная для обычных жителей без привлечения юриста. Если такое собрание не будет проведено или будет оформлено с недостатками (а это значит, что оно может быть признано недействительным — пункт 5 статьи 67 Градостроительного кодекса РФ), дом все равно попадет в программу (даже если 100% жителей против сноса).

Кто-то возмущается, что квартиру могут предоставить в любом районе Петербурга, но на самом деле даже этого в законе нет. Собственники и те, кто живет на правах соцнайма, находятся в разных условиях. Проживающим по договору соцнайма гарантируют новое жилье, которое может даже превосходить их квартиру по площади. Но для собственников такой гарантии нет: в законе есть пункт о праве собственников на получение жилья вместо денег, но если новое жилье будет дороже, то собственник должен доплатить деньги сам. А если таких средств нет, ему просто выплачивают компенсацию в размере рыночной стоимости квартиры. Что тогда делать? Варианта два: либо взять ипотеку, которую многие не могут себе позволить, либо переехать, например, в Кингисепп или Ломоносов, потому что в Петербурге на эти деньги ничего уже не купить. А как быть тем, у кого квартира в ипотеке, как им решать вопрос с банком и с новым жильем — неизвестно, в законе ответов нет.

Для девелоперов никаких подводных камней нет. Решение о КРТ может быть принято 2/3 собственников. Это значит, что решена проблема последнего жильца, которая раньше останавливала всех от участия в программах реновации (100% согласие требовалось по программе расселения ветхого жилого фонда в Петербурге — программа «Развитие застроенных территорий»). 

Жителям можно платить рыночную стоимость квартиры, а хрущевки подешевели на фоне этой программы. Значит затраты на расселение будут минимальные, а прибыли просто космические. Например, в моем районе, у Московского парка Победы, сейчас строят однушки по цене 10, 14 и даже 29 млн рублей в доме комфорт-класса. А моя двушка стоит 7 млн. Это очень выгодный для застройщика закон. Если он и предусматривает какое-то улучшение, то только улучшение показателей прибыли девелопера.

Все ждут, когда подготовят подзаконные акты. Изменят ли они ситуацию и почему все нюансы не прописали сразу?

Все можно было прописать в законе — это и возмущает жителей хрущевок. Федеральный закон о КРТ устанавливает обязательные положения, перечень дополнительных гарантий, которые могут быть предусмотрены в регионе. В нашем законе есть все обязательные положения, поэтому нельзя сказать, что он противоречит ФЗ: например, что дом можно исключить только по решению общего собрания собственников, количество голосов для такого решения и тот самый пункт про то, что все дома попадают в программу по умолчанию. При этом в нашем законе нет гарантий о предоставлении равнозначного жилья, о предоставлении его в том же районе — это самое больное место для всех жителей. Чиновники говорят, что при таком условии «застройщикам закон будет неинтересен», то есть, по сути, прямо заявляют, в чьих интересах принят закон.

Чего вы хотите добиться?

Наша цель — отмена принятого закона. В первую очередь должны быть общественные обсуждения: нужна ли программа КРТ в текущем виде и есть ли необходимость в сносе неаварийных домов, когда в городе многие живут в нерасселенных коммуналках. Может, лучше реконструировать хрущевки? В Калининграде и многих городах Европы есть удачные примеры. Если жители все-таки придут к выводу о необходимости программы, то в закон должны включить все гарантии прав собственников. Если суд удовлетворит иск, значит такой же закон без гарантий для собственников уже не смогут принять.

Что сейчас происходит? 

Иск принят к производству. Первое заседание прошло 21 сентября. Суд хочет увидеть не общую позицию о незаконности и несправедливости КРТ, а противоречия закона о комплексном развитии территорий вышестоящим законам. Если нам удастся предъявить такие доказательства, суд удовлетворит иск и признает закон недействующим. 

Недавно Беглов предложил приостановить действие трех статей закона о КРТ. Они устанавливают порядок определения территорий под комплексное развитие территорий, но не защищают права собственников. Стоит отметить, даже это предложение еще не принято. Оно может попасть на рассмотрение ЗакСа только 5 октября, поэтому эти планы пока не повлияют на следующее заседание, которое состоится 3 октября.

Есть ли шанс выиграть?

Принимая этот закон, депутаты не проводили общественных слушаний, видимо, прекрасно понимая волну возмущения, которую вызовет этот закон. Этот иск — один из немногих законных инструментов для граждан — громко заявить о своем недовольстве законом и недопустимости нарушения прав.

У меня нет иллюзий по поводу шансов на победу, хотя сейчас многие в этом обвиняют. Понимаю, что это вопрос не только права, но политики. Правда, не вижу альтернативных способов борьбы в правовом поле. Депутаты ясно нам дали понять, что считают закон нормальным и сами отменять ничего не будут. Что касается правовых оснований иска, в нашей позиции я на 100% уверена. Указанных в иске оснований более чем достаточно для отмены закона.