Элитная Миллионная или депрессивный Обводный: за какими районами Петербурга будущее?

О распространенных стереотипах

До 1992 года люди в России не имели право собственности, поэтому нужны были какие-то ориентиры, чтобы обозначить дорогое и престижное место. Риелторы выбрали район между Невским проспектом, набережными Фонтанки и Дворцовой и назвали его «золотым треугольником». Поскольку в этом месте мало жилых домов, они особенно ценятся. Главный минус — территория уже давно освоена, недвижимость здесь очень дорогая. Небольшую однокомнатную квартиру можно приобрести не меньше, чем за 20 миллионов рублей. А действительно интересная видовая квартира в старинном доме будет стоить 50-100 миллионов рублей.

Согласно классическому представлению наряду с «золотым треугольником» есть депрессивные районы, но так кажется только на первый взгляд. Например, одним из них является западная Коломна. Самый распространенный стереотип, связанный с этой местностью, — там живут алкоголики. Обводный канал не любят, потому что он считается грязной промышленной клоакой. Но на самом деле эти территории сейчас активно развиваются. 

Как петербуржцы выбирают жилье?

Горожане мигрируют от центра к периферии и наоборот, поэтому их условно можно разделить на три типа: северные, южные и правобережные. Рассмотрим на примере, как мигрируют люди, родившиеся в южной части: человек все детство прожил в доме на проспекте Ветеранов, вероятно, он сначала переедет в район Нарвской, поскольку это близко к центру, но все еще не так далеко от места рождения, а когда его материальное положение улучшится — в Адмиралтейский район на Большую Морскую (да, это уже центральная часть города, но перемещается он все равно в южном направлении). 

Петербуржец в течение жизни может наоборот отдаляться от центра: например, человек родился в северной части города — на Петроградке в коммунальной квартире. Со временем ее расселяют. Скорее всего, он купит квартиру на «Удельной», а к пенсии решит и вовсе отказаться от городской суеты и переехать в Сертолово (миграция происходит только в рамках северного направления). То же самое можно сказать и о правобережных жителях: человек родился в поселке имени Морозова во Всеволожском районе Ленинградской области, взрослеет и решает поступить в институт. Вероятнее всего, он переедет на Дыбенко, а после того, как найдет хорошую работу, и его материальное положение улучшится — выберет квартиру в новом доме на Охте или у Смольного (этот процесс может быть и в обратном порядке).

Как правило, только 10 процентов людей переезжают в совершенно другую, отличную от места рождения часть города, остальные — перемещаются в рамках одного направления или даже квартала. 

Какие параметры нужно учитывать при выборе района?

Обычно риелторы рекомендуют обращать внимание на индекс загрязненности воды и удаленность от метро. Я выделяю всего два глобальных критерия: зеленость (парки, скверы, водоемы, тишина) и насыщенность (магазины, работа, клиники, культура и архитектура). Эти два понятия находятся в антагонизме: чем больше зелености, тем меньше насыщенности. 

Помимо этого, в хорошем районе должен быть обязательно мегаобъект, который не несет практической функции, но вносит важную лепту в имидж района: например, стадион «Зенит Арена», поскольку его основная миссия — создавать красивую панораму и демонстрировать «столичность» города.

Районы будущего

Таврическая улица

Территория вокруг Таврического сада была популярна не только до революции, но и в советские времена (особенно у партийных чиновников). В этом районе лучше следили за домами, поскольку в них жили советские генералы или видные ученые. Из плюсов — отсутствует бешенный драйв, просторные квартиры. Как правило, живут здесь преимущественно возрастные люди. Примерная цена квадратного метра за квартиру в старинном доме — 200-250 тысяч рублей.

Соляной городок (возле сада Даниила Гранина)

Здесь нет и никогда не будет метро, за счет этого отсутствует большой поток людей. Подобную расслабленную жизнь можно наблюдать в Барселоне в небольших кварталах. При этом район находится в двух шагах от Литейного проспекта и Летнего сада. Интересные видовые варианты будут стоить не менее 200 тысяч рублей за квадратный метр, с хорошим ремонтом — еще дороже.

Коломна

Район долгое время считался коммунальным с превалирующей маргинальной публикой. Сейчас здесь развивается инфраструктура, а вокруг площади Тургенева можно найти прекрасный набор заведений: от итальянского ресторана до крафтового паба. Разливные магазины перестали доминировать. Одни из самых главных плюсов — наличие уютных площадей-скверов европейского типа (площади Тургенева, Кулибина, Репина), транспортная доступность. Цена за квадратный метр в больших коммуналках достигает 100-130 тысяч рублей (одна из самых низких в городе). 

Излучина канала Грибоедова (от переулка Гривцова до Крюкова канала)

Несмотря на то, что это центр города, сам район находится вдали от туристических потоков. Из плюсов можно отметить приятную кривизну улиц, интересные виды из окон, близкое расположение к Мариинскому театру. Перспективную большую квартиру без ремонта можно найти по цене 150-170 тысяч рублей за квадратный метр.

Обводный канал

Действительно, в Петербурге этот район превращен в автомагистраль, но территория вокруг метро «Фрунзенская» за последние несколько лет хорошо развилась. Здесь возник целый ряд новых домов, например, жилые комплексы «Тапиола», «Времена года», «Московский, 65», «Галактика», с верхних этажей которых открываются красивые виды на Воскресенскую церковь, Троицкий и Исаакиевский соборы.

Неблагополучных домов здесь нет (только жилые комплексы бизнес- и комфорт-класса). Этот район особенно полюбили москвичи, в том числе сотрудники многочисленных дочерних компаний «Газпрома». До исторического центра при желании можно дойти пешком. Из минусов — за пределами жилых комплексов не хватает наземного транспорта, зеленых насаждений, пешеходной и велоинфраструктуры.

Петроградская (район Сытного рынка)

Драйвером развития этого района станет Сытный рынок после реконструкции. Сейчас здесь есть примечательный дикий сквер на Сытнинской улице, ставший неформальной достопримечательностью. Единственный недостаток территории с точки зрения недвижимости — мало качественных домов вокруг рынка. На фоне общей дороговизны Петроградки здесь все еще встречаются квартиры с ценой ниже 200 тысяч рублей за квадратный метр, коммуналки можно найти еще дешевле.

Район парка Тучков буян

После того, как откроется парк Тучков буян, здесь будет совершенно иное качество жизни — набережная станет доступной для горожан, появится квази-зеленая среда. Есть здания, которые могут стать лофтами: например, завод им. Кулакова на улице Яблочкова. Ценовые ожидания планомерно растут — на тихих улицах можно найти квартиру порядка 160-200 тысяч рублей за квадратный метр, а квартиру с видом на проспект Добролюбова — 300-350 тысяч рублей за квадратный метр.

Академический квартал (сад Академии художеств)

Здесь царит атмосфера дореволюционного Петербурга — с лошадьми в павильоне Академии художеств и дикой городской средой без особых признаков современного благоустройства. Рядом центр притяжения горожан — Василеостровский рынок. В то же время есть места, застывшие в XIX веке, — переулки Днепровский, Академический, Бугский — где можно найти фрагменты булыжной мостовой, дома в два этажа и бывшие каретные сараи. Новостроек здесь нет и не будет. Средние квартиры продаются за 20-25 миллионов рублей. Реконструкция кварталов, которую вызвало преобразование рынка в гастрономический оазис, продолжается, и в ближайшие годы это повысит цены.

Севкабель Порт

Гавань — замечательный и недооцененный район. Здесь очень плотная и компактная сетка зеленых улиц, застроенная в основном дореволюционными домами, сталинками и поздними советскими вкраплениями. В этой местности пока немного магазинов и кафе, но есть драйвер развития района — Севкабель Порт. Поэтому потенциал у территории очень большой. Пока единственное, чего не хватает — транспортной доступности. Но с открытием станции метро «Горный институт» это изменится. В старых домах цены варьируются от 130 до 160 тысяч рублей за квадратный метр. Новые проекты обойдутся уже в 200-250 тысяч рублей за квадратный метр.

Охта

Здесь есть как новая застройка, так и целые кварталы сталинок с зелеными зонами, детскими садами и площадками. Из плюсов — близкое расположение к центру, есть драйверы развития — Design District Daa (бывший ArtPlay) и торговый центр «Охта Молл». Цена за любую маленькую квартиру в новом доме здесь составляет 10-12 миллионов рублей, в старых — 7-8 миллионов рублей (как на Васильевском острове), хотя еще недавно район считался менее престижным.

Беговая (район возле парка 300-летия)

Квартиры здесь уже в дефиците, поскольку локация раскачалась. Один из главных плюсов — дикие набережные с пляжами вдоль новых жилых комплексов, которые тянутся вплоть до Елагина острова. После того, как откроются «Лахта Центр», набережная парка 300-летия — станут драйверами развития района. В самой обычной панели цена за квадратный метр у станции метро «Беговая» достигает 200 тысяч рублей, в новых домах бизнес-класса — 250-350 тысяч рублей.

Зеленогорск

Город отличается большим количеством зеленых зон. Есть веревочные парки, рестораны и бары, открытые бассейны, экологические тропы. Еще несколько лет назад он не был таким фешенебельным и дорогим, как Репино и Комарово. До сих пор хорошие квартиры в хрущевках здесь можно приобрести за смешные деньги. При этом до станции «Удельной» за 25 минут доезжает «Ласточка». Из минусов — уныло зимой, поскольку все развлечения в основном сезонные.

Как выбрать район для жизни?

Первое —  протестируйте инфраструктуру, прогуляйтесь в том районе, где хотите приобрести недвижимость. Второе — поговорите с местными жителями или вступите в локальные сообщества, понаблюдайте за новостями: например, в «Петроградскую диаспору» на Петроградке, «От Стрелки до Гавани» на Васильевском острове, «Добрососедство Коломны» в Коломне, «Вокруг Лахты» в Приморском районе. И, конечно, обратитесь к эксперту по недвижимости и расспросите о плюсах и минусах выбранного района.