«Смр.Собака.ru» зафиксировала рост интереса к историческому центру Самары и попросила эксперта рынка недвижимости Марию Иванову рассказать о тонкостях и нюансах, с которыми придется столкнуться всем, кто хочет переехать с просеки на Ленинградку.
Лет пятнадцать назад, чтобы подчеркнуть социальный статус человека, хватало емкого «живет на просеках» — это было роскошной характеристикой. Но время идет, престижность коттеджа на просеке состарилась вместе с теми, кто эти коттеджи строил, а их детей и внуков тянет к центру. Это хорошая тенденция, потому что из этих детей просек может сформироваться аудитория, которой под силу «поднять» самарский центр, как целину.
А еще это отличный шанс для самарского рынка исторической недвижимости, потому что для формирования престижа и интереса к этому сегменту недвижимости, в этом секторе должен появиться осмысленные инвесторы. Иначе недвижимость с историей так и останется просто хламом – именно так относится к ней большинство обывателей. Хламом или ветхим фондом – в данном случае формулировка почти ничего не меняет.
Чтобы изменить такое отношение, историческую недвижимость нужно выделить в отдельный сегмент: как «вторичку», «первичку» или коммерческую недвижимость. У нее должна появиться своя информационная площадка, свой вектор развития и только тогда у нее появится свой покупатель или инвестор. Но для того чтобы запустить этот тектонический процесс, у него должен появиться не только бенефициар, но программы формирования спроса – развитием и популяризацией исторической недвижимости нужно заниматься!
На что нужно будет обратить внимание тем, кто возьмется за развитие? Начнем с того, что историческая недвижимость — это для тех, кем движут эмоции. В этом сегменте нет места для рационалов, потому что рациональных аргументов в пользу покупки квартиры с историей нет – все построено на эмоциях.
Не стоит забывать про особый уровень ответственности собственника исторической недвижимости в центре: ему придется заниматься не только своей квартирой, но и всем домом. А может даже всем кварталом. Жизнь в исторических центральных районах Самары мало чем отличается от проживания в частном доме: постоянно нужно что-то делать, улучшать, межевать, благоустраивать. Это залог развития города и любви к нему. И мне нравится, что эта тенденция охватывает не только исторический центр: во всем городе девелоперы начали учиться благоустраивать не только двор, но и прилегающую территорию.
И тут дело не только в любви к городу: без «марафета» в исторический сегмент просто не придут ни деньги, ни люди с деньгами, которым не очень интересно тратить время на бесконечный ремонт. Они не любят лишние хлопоты и утомительные игры. Поэтому правила игры в этой сфере ничем не отличается от арт-индустрии: деньги находят тех, кто приближает товар к потребителю и формирует тем самым добавленную стоимость. Так в искусстве деньги «работают» с дилерами, потому что у владельцев денег нет времени на «вникать и изучать». И желания обычно тоже.
Хорошая новость в том, что у тех, кто хочет сыграть роль такого дилера – идеальные условия для старта. Во-первых, на рынке очень мало предложений, как хороших, так и плохих. Что такое три десятка объектов? Ерунда в масштабах городского рынка. В сегменте исторической недвижимости нет ни спроса, ни дефицита, ни ценовых траекторий. На этапе «хлам» стоимость квартиры с историей колеблется на уровне 50-60 тысяч за «квадрат». И даже меньше. Но! Если «примарафетить» такую квартиру своими силами, стоимость «квадрата» вырастет до 80 тысяч, а после профессиональной марафетизации можно просить больше сотни. Как видите, арифметика простая: если уложить стоимость ремонтных работ в 20 тысяч за квадратный метр, можно выйти на 30-процентную доходность. И это решаемая задача: у меня есть один знакомый, который купил квартиру в историческом центре. Вместе с последующим ремонтом покупка обошлась ему в 73 тысячи рублей за квадрат.
Интересный момент: в случае с исторической недвижимостью, локация играет не приоритетное значение. Нужно просто помнить о границах спроса: квартиры дальше Ленинградской и выше Садовой приобретать не стоит, там будет сдержанный инвестиционный спрос.
Выбирая объект для инвестиций, обратите внимание на планировку, потолки и окна. Низкие потолки и кривые коридоры не украшают историческую недвижимость. Окна должны быть большими и желательно, чтобы их было больше, чем комнат. И, конечно, не стоит сбрасывать со счетов «человеческий» фактор: хорошие соседи, с которыми можно договориться – один из ключевых факторов благополучия и «непрерывного» благоустройства. Поэтому желательно, чтобы в доме не было муниципальных квартир.
Комментарии (0)