Как будет выглядеть центр города в будущем? Урбанист и архитектор Виталий Стадников об оживлении старого центра Самары

Даже если вы не любите старую деревянную архитектуру и считаете, что развалюхи надо сносить нещадно, вам все равно важно – как будет выглядеть центр города в будущем. Будет он удобным и комфортным для жизни, или человейники победят и здесь. С приходом в регион нового руководителя возобновились процессы по реализации проекта исторического поселения. Урбанист и архитектор Виталий Стадников считает, что именно принятие этого статуса не только спасет, но и оживит старый центр Самары. Специально для «Собака.ru», бывший главный архитектор Самары и спаситель Фабрики-кухни Виталий Стадников подготовил краткий ликбез по вопросу.

Зачем горожанам нужно историческое поселение? Прежде всего, чтобы избежать посредника в виде застройщиков: это поможет сделать так, чтобы люди могли покупать дома, реконструировать и использовать недвижимость в обычном обороте. Если не регулировать это через историческое поселение, а давать возможность строить столько, сколько хочешь, то обязательно найдутся посредники, которые будут лоббировать тему сноса и строительства многоэтажных зданий. Не будет места для людей, которые хотят жить на своем участке, со своим домом и небольшим палисадником, как это принято в большинстве стран Европы.

Такая концепция невозможна без исторического поселения, потому что если его не делать, то тогда не будет механизмов по ограничению объема застройки. Для того, чтобы они были, нужно, чтобы гражданское общество было развито. Правила землепользования не работают. Сейчас зоны охраны вроде бы и есть, но они исключительно запретительные. А историческое поселение – это не столько запретительный, сколько разрешительный документ. То есть он, в отличие от зоны охраны, дает возможность достройки, пристройки, реконструкции и уплотнения.

Исторические поселения – это про встройку во дворы. Во-первых, это ремонт и реконструкция, пристройка домов, надстройка, где-то перестройка тех же самых зданий. На 60-70 процентов кварталы забиты сараями: эти строения – ничьи, люди продают их друг другу за 15000 рублей. И под ними земля не оформлена. Так если это не усадьбы исторические, а простые сараи, почему бы на их месте не построить дополнительные дома?

Проблема в том, что застройщикам нужно быстро и много, а историческое поселение – это история про постепенно и помалу. Застройщик – это посредник, а историческое поселение – это организация прямого редевелопмента: человек покупает и сам перестраивает дом. В первую очередь, это направлено на активных граждан, а не на посредников. А посреднику легче построить 20-этажный многоквартирный дом по одному и тому же проекту. Пока ему позволяют строить именно так, как он привык, он будет это делать.

Очень важно понять разницу между застройщиком и девелопером. Застройщик – это как бизнес-структура, которая застроила и получила выгоду, а девелопер – это посредник, который просто получил актив, нанял застройщика и в результате построил.

Важный вопрос – кто будет управлять историческим поселением. Нужно обязательно организовать отдельную административную единицу. Министерство градостроительства – это профильное министерство, которое должно отвечать за все проектирование. Оно не сфокусировано на историческом поселении. Градостроительство и в Российской Империи, и в советское время до 1930-х регулировалось Министерством внутренних дел, полицией и НКВД. Это правильно, это должно в быть в связке.

В поселении есть один важный парадокс: с одной стороны, архитекторы ставятся в положение регулируемое, а с другой стороны – ничего там нет более регулируемого, чем в нормальном европейском городе с исторической застройкой. Самара ничем не хуже в плане наследия большей части городов Европы. И здесь необходим экспертный путь. Никаким голосованием нельзя решить вопрос ценности, ведь голосование всегда субъективно.

Что такое один четырехподъездный 25-этажный дом? Предположим, это 500 квартир. А что такое один квартал в историческом поселении? Один такой дом может быть «размазан» в историческом поселении на четыре-пять кварталов. Не будь этого дома, огромное количество людей, которые покупают в нем квартиру, могли бы купить дома в центре, даже с участками.