Тренд: продавать

Какие основные факторы сейчас влияют на самарский рынок недвижимости? Они едины для всей страны или у нас существуют свои региональные особенности?

Сегодня это факторы, общие для всей страны. Основное влияние на рынок недвижимости оказывает общая экономическая ситуация в стране, связанная с запретами, вследствие чего банки повышают ставки по ипотечным кредитам, а большинство покупателей квартир - это «ипотечники». В итоге покупательская способность на рынке жилой недвижимости заметно снизилась, и процессы, происходящие в нем, сравнимы с 2008 годом, хотя покупка и продажа происходят. Так же как и тогда, мы можем наблюдать, что цены очень высоки, вследствие чего сделок осуществляется ощутимо меньше.

Каковы причины сложившейся ситуации?

В начале года мы могли наблюдать картину, когда некоторые банки стали банкротами. Люди, в буквальном смысле, боялись за свои вклады и стали активно забирать сбережения и переносить их в более безопасную и стабильную отрасль — недвижимость. Как известно, это один из  самых надежных на сегодня способов сохранения денег. Тогда застройщики, ощутив приток капитала, стали понемногу поднимать цены на недвижимость, и к нынешнему моменту стоимость квадратного метра в новостройке высока.

И это повлияло на рост цен на вторичное жилье?

Да, повлияло. Основной причиной продажи вторичного жилья является желание обменять старую квартиру на новую с увеличением площади.Около трети от стоимости самой квартиры нужно оставить для ремонта и отделки, так как застройщики сдают либо черновую, либо строительную отделку.
Рост цен на новостройки повлек за собой и рост цен на вторичное жилье. В результате стоимость однокомнатной «хрущевки» на этот период доходит до двух с половиной миллионов, хотя, объективно, не должна превышать одного миллиона семисот тысяч рублей.

На ваш взгляд, как стоит поступать сейчас тем, кто задумался о покупке жилой недвижимости? Каково будет дальнейшее развитие событий в этой сфере?

Как я уже говорила ранее, основными покупателями жилья являются «ипотечники». Возможно, в связи с ростом процентных ставок уменьшится количество сделок по жилой недвижимости, что приведет к постепенной приостановке роста цен, а может, и к тому, что они станут снижаться. Для тех же, кто сейчас задумался о продаже, — это хорошее время.
Есть и такие ситуации, когда покупка жилья просто не терпит отлагательств. Тогда, конечно, вариантов немного, но моя рекомендация — это все же приобретение нового жилья.

Покупать его более выгодно?

Да. На сегодня самым ликвидным жильем считаются небольшие квартиры, в основном однокомнатные в новых домах. Сами застройщики, представляя новый проект, стараются сделать наибольшее число именно маленьких квартир, так как они пользуются спросом. Из шести — три-четыре на этаже будут однокомнатными. К тому же, больше шансов продать вторичное жилье, построенное недавно. Дома двадцати-тридцатилетней давности постройки рассматриваются реже, особенно учитывая, что стоимость квадратного метра в них сопоставима, а подчас и выше, чем в новых.

 На сегодня самым ликвидным жильем считаются небольшие квартиры, в основном, однокомнатные в новых домах

Частой ошибкой людей, желающих зарабатывать на вложении средств в недвижимость с целью дальнейшей продажи, называют стремление скорее продать ее. Каков оптимальный срок держать недвижимость на своем балансе, чтобы она принесла наибольшую прибыль?

Если речь идет о новостройке, то однозначно нужно дождаться ввода дома в эксплуатацию, так как цена за квадратный метр значительно подрастет. В случае с вторичным жильем нужно обращать внимание на гораздо большее число факторов, таких как район, в котором оно расположено, год постройки и многое другое. Каждую ситуацию тут стоит рассматривать отдельно. Важно понимать, что быстрого дохода недвижимость не приносит, — это долгосрочное вложение.

На что следует обращать внимание при выборе застройщика, чтобы вложить деньги в новостройку на начальном этапе?

Покупая квартиру в доме, который находится на начальном этапе строительства, нужно обратить внимание на количество построенных застройщиком, ведущим работы, домов и на то, вовремя ли они вводились в эксплуатацию. Стоит поехать на площадку лично и посмотреть, насколько активно ведется стройка. Конечно, нельзя забывать о наличии всей разрешительной документации и том, не просрочена ли она.

А ипотека какую долю составляет среди сделок с недвижимостью?

Из десяти сделок, которые осуществляются у нас, только две-три происходят по наличному расчету, остальные через ипотеку. Аренда квартиры обходится в те же деньги, что и ипотечные выплаты, но зато в последнем случае это уже собственное жилье.  В основном квартиры берут молодые семьи, у которых еще недостаточно средств на покупку жилья.

Однокомнатные квартиры продаются и покупаются чаще всего. Остальные — совсем редко?

Часто продаются и трехкомнатные квартиры. То есть в предыдущей ситуации мы говорили о молодых семьях, у которых это, скорее всего, первая покупка жилья. В этом случае, это, как правило, семьи, которые уже успели скопить некоторые средства, нарастить семейный капитал, у них подросли дети, и теперь им нужно расширить свои квадратные метры. Кстати, не редки случаи, когда родители и взрослые дети разменивают большую квартиру для покупки двух-трех меньших.

Есть ли смысл покупать квартиру в ипотеку, чтобы сдавать ее в аренду, учитывая, что условия ипотеки сегодня, как вы сказали, весьма выгодны?

Покупка жилья в ипотеку, как правило, осуществляется для собственного проживания в нем. Так, например, арендная плата за однокомнатную квартиру незначительно меньше ежемесячного платежа по ипотечному кредиту. Действительно, такие сделки проходят, и я сама не раз проводила их. В моей практике был случай, когда родители покупали квартиру в ипотеку для своего ребенка. Но он был еще совсем маленький, и чтобы жилье «не простаивало», было принято решение сдавать квартиру в аренду, чем и оплачивался в дальнейшем ипотечный кредит.

Какова же ситуация на рынке элитного жилья?

Сделки в этом сегменте осуществляются достаточно редко, но стабильно и, конечно, с большими суммами. Поэтому можно говорить о том, что застоя здесь не происходит. Но элитное жилье «действует» по несколько иным правилам, чем обычное, поэтому их нельзя сравнивать. Если на продажу выставлена квартира высокого класса, то покупатель на нее все равно со временем найдется.

Есть ли на данный момент какая-либо отличительная черта на рынке загородного жилья?

Стало строиться больше коттеджных поселков и в городе, и за городом. Спрос на них увеличивается вместе с ростом предложения, тем более что застройщики предлагают разнообразные варианты внутренних планировок, в том числе и по решению покупателя.

Индивидуальное малоэтажное строительство или элитная недвижимость, по вашему мнению, наиболее удачная покупка для собственного проживания?

Я думаю, со мной будут согласны если не все, то многие. Лучшим местом для проживания является собственный, отдельный дом. Многие жители квартир мечтают о доме не только из-за усталости от городского шума, неприятных соседей, автомобильных выхлопов, но и потому, что это большое пространство для комфортной жизни, посиделок с друзьями, игр с детьми, занятий спортом, отдыха на воздухе и, конечно же, зимних вечеров у камина. Тем более что такое понятие, как элитное жилье, в Самаре размыто, и индивидуальное малоэтажное строительство также можно отнести к этой категории.

В итоге, какую недвижимость лучше всего покупать для того, чтобы сохранить и приумножить вложенные средства?

Я бы сказала, что недвижимость небольшого метража в новых домах на этапе нулевого строительства или на ранних этапах у застройщика, деятельность которого проверена временем. Даже то жилье, которое было куплено год-два назад, сегодня выросло в цене в полтора-два раза. И если не брать в расчет то, что темп роста цен в этом году был очень велик, недвижимость всегда растет в цене, особенно, если сравнивать стоимость квадратного метра на разных этапах строительства.

Текст: Женя Кусто

Фото: Артем Голяков, архивы пресс-служб