Никита Петухов – генеральный директор Консалтинговой компании REC – открывает авторскую колонку, где делится своими ценностями относительно редевелопмента как явления, мнением о конкретных реализованных объектах, представлениями о городской среде, перспективах ее развития и меняющимся отношении к застройке города в целом. И это #здоровыйподХод определенно!
Редевелопмент — это наиболее эффективный способ перепрофилирования (смены функционального назначения) невостребованных в существующем виде объектов недвижимости или нерационально используемых территорий. Этот процесс нужен, когда объект функционально больше невозможно использовать, он потерял свою ценность, актуальность, перестал приносить доход.
Новый функционал – ключевое в этом процессе. Если речь не идет о смене функционального использования, то чаще всего это можно отнести к реновации, проще говоря, обновлению и/ или капитальному ремонту. К редевелопменту также относят реконструкцию (когда добавляются или убавляются площади) и ревитализацию (оживление территории). В работе с такими объектами важно учитывать имеющиеся ограничения: зонирование городских территорий, высота объекта, плотность застройки и прочие.
Когда нет возможности использовать прежним образом устаревшие объекты или территории, первое, что мы должны сделать, – это провести анализ наилучшего, наиболее
эффективного использования. Именно анализ best used позволит найти оптимальный способ решения в данных условиях. Таким образом, определяется востребованность того или иного назначения: капитализация или доход с хорошим сроком окупаемости. А дальше этот анализ ограничивается градостроительными нормами, регламентами, документами. Так выводится оптимальная экономическая модель: офис, отель, коворкинг, жилье, торговля, мастерские и т.д.
Иногда проще все снести, получить документы и построить новый объект. Каждый сам для себя определяет, в чем заключается его здоровый подход: любовь к деньгам, месту, городу, потомкам. Я часто себя одергиваю, видя, как в чудесных местах и пространствах появляются объекты, ожидания от которых у застройщиков исключительно пролегают в области быстрых денег. В такие моменты крутится в голове: «Эх, можно же было лучше». С другой стороны, рынок изменился, поменялись основные модели покупки и аренды недвижимости. И собственник должен постараться, чтобы сделать что-то уникальное за прежние ресурсы, удивить потребителя. Пока выигрывают деньги: расчистил объект и построил типовой дом, сделал просто ремонт и сдал все под продукты. Я бы назвал рынок некультурным и невоспитанным в этом ключе. «Все равно снимут, купят, а завтра меня не беспокоит».
К сожалению, застройщикам не важно, если новый объект не соответствует современным трендам в архитектуре и потребительским предпочтениям, если он быстро становится неактуальным, не интегрируется в городскую среду и не формирует культурно-общественный код города. К власти – тоже вопрос. Огромное количество ограничений и бюрократии отнимает у девелоперов время и энергию, которую они потратили бы на качество, средовую составляющую, эстетику. Это лишает тонуса и азарта, проще – махнуть рукой, «я – не меценат».
Мечтаю, чтобы сами городские власти, или жители, или потенциальны покупатели приходили и заявляли: «Это востребовано не будет, мы этого делать не дадим». По итогу: все очень долго, вязко. Застройщики подолгу реализуют объекты, и мы не знаем, где точка безубыточности. Я думаю, что хотя бы о внешней среде (фасадах) можно было бы продумать. Единую стилизацию, код живого квартала, подсветку, витрины. Финансовые показатели только бы улучшились от этого.
Итак, почему все же редевелопмент? Основная проблема заключается в том, объекты на рынке недвижимости в историческом центре города закончились. Нам нужно работать с тем, что есть: с наследием, памятниками, старыми зданиями, коммуналками, фабриками, приводя их в порядок, сохраняя культуру, придавая коммерческий вид и эстетику. Важно объединение передовых людей с деньгами, власти и культурной составляющей. Рынок перерос банальность. Город привыкает, а инвесторы потихоньку перестают бояться, когда речь идет не об аптеке или магазине на первом этаже. Сейчас переломный момент, нужно учиться, с новым продуктом можно работать.
После ЧМ стало заметно, насколько люди готовы участвовать в городской среде, насколько востребованы пешеходные маршруты, насколько способствуют эти тренды развитию малого и среднего бизнеса в регионе. Появился огромный пласт покупателей и потребителей, который хотят и могут существовать в кластере, взаимодействовать. Следующий этап – когда культура и место проживания важнее квадратных метров. Ну, и 80-й левел – когда сообщество станет единым – власть, инвесторы, потребители – тогда все сложится. Главное – не мешать друг другу, помогать, содействовать, обмениваться опытом. Первые шаги сделаны.
С любовью к Самаре.
Несмотря на то, что явление редевелопмент новое для Самары, за последние три-пять лет
появилось достаточно много разноформатных, качественных, объектов, подвергшихся «РЕ»:
«Дом 77» (ул. Ленинградская, 77) – арт-пространство (особняк купца Антона
Шихобалова, бывшее здание архива ЗАГСа)
Ул. Коммунистическая, 90 – офис и ресторан компании Polyna (здание химчистки)
«8 студий» (ул. Молодогвардейская, 86) – творческие мастерские (здание обувной
фабрики)
«Шипка» (ул. Стара Загора, 58) – фитнес клуб (здание кинотеатра)
Офис Lindе ing. (ул. Галактионовская, 102) – офисное здание (музыкальная школа)
Гранд кафе «Пастернак» (Волжский просп., 6) – ресторан (лабораторный корпус)
«Дом НИНО» (ул. Аминева, 4) – ресторан (казино)
«Кинохроника» (ул. Молодогвардейская, 66) – творческое пространство (здание
кинохроники)
Но и это не все. У нас планируется открытие нового творческого пространства на втором этаже дома на ул. Самарская, 49 (название пока не придумали). В этом случае с нами работал частный инвестор буквально на доверии: он оценил то, что мы исповедуем и какую мораль несем.
Еще один объект (площадью, кстати, несколько тысяч метров) – «Отрада». Тот случай, когда редевелопмент идеален, как современное использование объектов исторического наследия. Прекрасное пространство, которое не работает и требует обновления. При этом мы ничего не сносим, а придаем современный вид использования. Где-то отремонтировать, перекрасить, где-то поменять окна, входные группы, а еще – пригласить креативных смелых людей. Мы работали очень деликатно: постепенно воспитывая вкус у собственника/инвестора. Возлили в Москву на «Винзавод», «Флакон», в «Арму», «Артплэй» - ведь нужно чем-то вдохновляться, формировать намеренность и постараться реализовать эти эмоции на объекте. Когда объект приобретает новый вид, наполняется новым дыханием, он сам себя поднимает в цене – в этом и есть смысл. К весне «Отрада» должна полностью заработать.
Комментарии (0)