В 2020 году в Петербурге из-за коронакризиса и падения рубля цены на жилую недвижимость взлетели на 20-30%. Во что инвестировать, чтобы сохранить свои сбережения? Что принесет больший доход от сдачи в аренду – квартира или апарт-отель? Эти и другие вопросы обсудили участники конференции «Апартаменты как объект инвестиций», которую организовала «Собака.ru».
Сервисные апартаменты в России – явление достаточно новое. Проект «квартира в отеле» с инфраструктурой (паркинг, ресторан, фитнес-зал, клининговая служба), где можно проживать от суток до года, впервые появился в Петербурге в 2013 году.
Наш город является лидером по числу апарт-отелей в России. По данным PwC, в 2020 году в городе работало 16 сервисных апартаментов и апарт-отелей, суммарно это – 14,570 тыс. номеров. Для сравнения, в Москве – 11 проектов, в которых представлено всего лишь 1,587 тыс. номеров. К 2023 году номерной фонд в Москве вырастет почти в 4 раза, в основном за счет проектов в сегменте премиум и бизнес-класса, а в Петербурге – в 1,8 раза.
Сегодня рынок апартов находится на начальной стадии развития. Для девелоперов – это возможность диверсифицировать свой портфель проектов, а для инвесторов – новый инструмент для вложения денег и получения дохода.
Апарт-отели – вид гостиничного комплекса высокой категории с богатой инфраструктурой и предоставлением всех отельных сервисов. Номера могут быть представлены как студиями, так и одно-двух-комнатными апартаментами с полностью оборудованной кухней (посуда и техника для приготовления и приема пищи, посудомоечная машина, стиральная машина). Площадь одного номера в среднем от 16 до 75 м2. Срок проживания – средний (1-4 месяца) или краткий (3-7 ночей). Уборка и смена постельного белья – 1 раз в неделю.
Сервисные апартаменты – комплекс для более длительного пребывания, в котором реализована лишь часть гостиничных сервисов. Номера в сервисных апартаментах могут быть просторнее, но часто отсутствует инфраструктура: нет лобби, конференц-залов, ресторанов и включенных завтраков, коворкинга и т.п.
Видео конференции можно посмотреть здесь:
Катерина Соболева
вице-президент, руководитель дивизиона инвестиций Becar Asset Management:
«Есть заблуждение среди инвесторов, что эксплуатационные расходы, связанные со сдачей в аренду гостям и обслуживание гостей в апарт-отелях выше, чем в жилых квартирах. Но это не всегда так. Стоимость затрат для управляющей компании дешевле за счет эффекта масштаба. Например, в среднем на рынке стоимость одной уборки квартиры-студии составляет 1,1 тыс. рублей. Если управляющая компания пригласит клининговую службу для 100 номеров, то уборка одного номера обойдется в 500-600 рублей. Если собрать всю стоимость затрат, то разница будет в 5-6 тысяч рублей в месяц на каждый номер между жилой недвижимостью и апарт-отелями в пользу инвестора.
У нас загрузка стала расти, в основном за счет бизнес-сегмента. При этом один из наших апартов в Петербурге полюбили блогеры, тик-токеры, цифровые кочевники – молодые люди, которые работают в IT и digital, которые не привязаны к какому-то конкретному месту, городу.
В период пандемии доля долгосрочной аренды выросла. Конечно, от нее доходность ниже, но мы рассчитываем, что к лету начнет восстанавливаться туризм и объем краткосрочной сдачи снова вырастет. Мы показали доходность от 17 до 24% до пандемии для тех инвесторов, кто вложил деньги в начале строительства нашего первого отеля Vertical на Московском проспекте.
В этот сегмент надо входить и понимать, что это долгосрочные инвестиции сроком на 5 лет и больше, тогда доходность будет значительно выше нынешних 6%. Необходимо учитывать, что гостиничные проекты набирают обороты и показывают максимальную загрузку только с третьего года работы после запуска».
Юрий Грудин
акционер управляющей компании "YE'S", председатель комиссии по недвижимости общества потребителей Петербурга и Ленобласти:
«Когда на финансовых рынках шторм, то народ бежит вкладывать деньги в недвижимость. Ее можно «пощупать», передать по наследству, поэтому для нашего менталитета – это понятный и доступный способ инвестиций, ближе, чем финансовые инструменты. Поэтому 2020 год был неплохой для рынка жилой недвижимости. На квартиры цены выросли, а номера в апарт-отелях просто «вымели», и теперь инвесторы ждут новых предложений в этом сегменте.
Инвестору на апарт-отелях можно заработать двумя способами: купить на раннем этапе застройки номера и продать уже после ввода проекта на рынок, либо зарабатывать на сдаче в аренду и этот доход будет выше, чем от сдачи жилой недвижимости».
Марина Сторожева
директор по продажам и управлению комплекса апарт-отелей VALO:
«Нынешние покупатели апарт-отелей – это люди, которые задумались о покупке недвижимости для сдачи ее в аренду, но не хотят самостоятельно этим заниматься. Часто наши инвесторы уже имели опыт сдачи квартир в аренду, знают сколько это отнимает времени, поэтому им хочется передать управление профессионалам.
Основная цель инвестирования – сохранить средства и заработать. Все чаще стали приходить клиенты, которые зарабатывали на рынке ценных бумаг. Это рынок с высокими доходами, но также высоки и риски. Можно разом потерять все, поэтому люди хотят иметь какую-то часть стабильных инвестиций.
Ставка аренды однокомнатной квартиры на рынке жилой аренды в среднем составляет 22 тыс. рублей. А минимальная ставка аренды студии в апарт-отелях – 32 тыс. рублей для долгосрочной аренды, при краткосрочном проживании – около 2,2 тыс. рублей в сутки. Наши клиенты – это индивидуальные туристы и командировочные.
Если наш инвестор заработал, то и управляющая компания заработала. Поэтому, главная задача управляющей компании –сделать загрузку максимальной, чтобы инвесторы получали свой доход».
Комментарии (0)