Подготовить бизнес к изменениям или воспользоваться открывающимися возможностями на рынке: из всех прогнозов интереснее всего те, которые подсказывают, где скрывается прибыль. С Анной Абросимовой, генеральным директором агентства недвижимости «Коммерсант», говорим о коммерческой недвижимости: будет ли она дешеветь, где следует ожидать роста арендных ставок и какие ключевые экономические факторы повлияют на этот рынок.
Начнем с факторов, которые дают общее понимание, куда движется рынок коммерческой недвижимости в 2025 году:
1. Ключевая ставка ЦБ.
Увеличение ставки с 16% до 21% и последовавшее удорожание кредитов снизили возможность приобретать в ипотеку как жилье, так и коммерческую недвижимость. Та же ситуация – в сфере потребительского кредитования, что, в свою очередь, снижает товарооборот и темпы развития бизнеса, как правило, использующего арендные площади для его ведения.
2. Увеличение стоимости валюты.
Рост курса нередко вызывает панику и провоцирует скачки спроса на недвижимость. И хотя люди уже в какой-то степени привыкли к колебаниям стоимости валюты, рост цены за доллар, по моим личным наблюдениям, значительно увеличил количество обращений в наше агентство недвижимости с вопросом подбора объекта для долгосрочных инвестиций.
3. Отложенный спрос
Формирование такого экономического явления, как отложенный спрос на объекты недвижимости, обусловленного ростом ставок по депозитам.
Есть вероятность того, что как только начнут уменьшаться ставки по депозитам, у людей вновь повысится интерес к инвестициям в недвижимость. В связи с этим временным явлением есть рекомендация – изучить и оценить совместно со специалистами возможные варианты распоряжения своими финансами, как раз до того момента, когда интерес к недвижимости спровоцирует активный рост цены на нее.
Рынок коммерческой недвижимости – понятие широкое, рассмотрим его более детально:
Индустриальный сектор
В последнее время здесь наблюдаются значительные колебания цен. Причина – изменения в торговле: переход торгового бизнеса в онлайн потребовал большого количества складских помещений. Кроме того, уход с российского рынка некоторых зарубежных производителей и торговых компаний открыл возможность для развития российского бизнеса. Началось интенсивное строительство складских и производственных комплексов, реконструкция старых производственных площадок.
Определенное время назад был некий ажиотаж на покупку этих объектов. Рынок стремительно на это отреагировал, цены за квадратные метры недвижимости возросли. Предприниматели начали активно строить производственные и складские помещения. В итоге – количество введенных квадратных метров индустриальной недвижимости стало превосходить сформировавшуюся потребность. Высокий уровень цен предложения и стремительно возросшая ключевая ставка «охладили» спрос в этом сегменте. Большинство объектов индустриальной недвижимости приобретаются на заемные средства. И если банки в кредитном договоре предусмотрели предполагаемый рост ставок кредитования, то есть предположение , что «задыхаясь» от непосильных процентов за кредит, собственники индустриальной недвижимости будут вынуждены продавать объекты со значительным дисконтом.
Стрит-ритейл
В сегменте стрит-ритейла я предполагаю рост арендных ставок, в ближайшей перспективе примерно на 30%. В большей степени это коснется торговых помещений площадью до 300 кв. метров.
Арендный рынок
На арендном рынке происходит ротация клиентов. Этот процесс всегда имеет место, с ним надо постоянно работать, чтобы он был регулируемым. Арендодателю важно либо самому анализировать тенденции и очень внимательно относиться к существующим арендаторам, либо обращаться к специалистам, которые уже имеют хороший практический опыт доверительного управления объектами коммерческой недвижимости. В этом случае доверитель снимает с себя бремя забот по подбору арендаторов, взаимодействия с ними, содержания и управления имуществом.
Важно выбрать агентство недвижимости, риэлторы которого имеют большой опыт работы как в сфере оказания брокерских услуг, так и в сфере управления объектами коммерческой недвижимости, а еще лучше, являются инвесторами и отработали навык управления арендным бизнесом на собственных объектах.
Офисная недвижимость
В сегменте офисной недвижимости ситуация следующая: процент пустых помещений крайне мал, цены имеют тенденцию к повышению, в основном, из-за стоимости содержания и обслуживания бизнес-центров.
Объекты культурного наследия
Несмотря на то, что исторический центр Нижний Новгорода не включен в реестр ЮНЕСКО как объект культурного наследия, большое количество отреставрированных и приведенных в качественное состояние объектов в центре пользуются большой популярностью. Это порождает интерес арендаторов и покупателей, готовых инвестировать свои средства в объекты, с постоянно поддерживаемым на государственном уровне внимании к их состоянию. Совет – смотреть охранное свидетельство и грамотно оценить свои финансовые возможности, так как статус ОКН — это большая ответственность в плане сохранности, ремонта, эксплуатации и обслуживания.
Работа риэлтора в таких сделках требует не только широкого спектра знаний в сфере законодательства, но и повышенного внимания к процедуре в целом. Интересно наблюдать, как старинные здания, зачастую в плачевном состоянии, преображаются в архитектурные шедевры благодаря участию риэлтора. Приятно осознавать, что мы тоже вносим свою положительную лепту в развитие родного города.
Ключевые тенденции 2025 года
1. Повышение финансовой грамотности
По информации из открытых источников, ЦБ рассматривает вопрос введения экзамена по финансовой грамотности для потенциальных заемщиков. Концепция ответственного подхода к использованию заемных средств и управлению долгом — неотъемлемая часть всех инициатив и программ по повышению финансовой грамотности, реализуемых сейчас Банком России.
Могу это подтвердить из своей преподавательской практики: в ноябре 2024-го, обучая начинающих специалистов отдела коммерческой недвижимости крупной московской компании-застройщика по курсу «Брокеридж коммерческой недвижимости», я по просьбе слушателей курса практически в два раза увеличила объем учебного материала, связанного с экономикой. Невозможно эффективно управлять бизнесом, не владея базовыми знаниями в сфере финансов, налогообложения, маркетинга и рекламы.
2. Снижение деловой активности в начале года.
В этом году намного раньше, чем обычно, начались так называемые «предновогодние каникулы». Предприниматели-потенциальные инвесторы ожидают новых решений в сфере экономики и банковской сферы, поэтому снизили свою деловую активность на рынке коммерческой недвижимости до начала нового года. Иногда выжидательная позиция в бизнесе может быть оправданной, но именно в такие непростые моменты есть возможность объединить усилия с профессионалами и подобрать наиболее выгодный вариант для личных инвестиций, причем как раз в тот удачный момент, когда другие «отдыхают».
Главный совет на 2025 год
Проверять объекты. Доверять специалистам: имея возможность инвестировать сейчас, не дожидаться момента, когда начнется рост цен. У нас почему-то всегда ждут снижения цен на недвижимость. Но практика показывает, что отложенная на время покупка недвижимости, приводит, как правило, к ее удорожанию. Конечно, история отмечает периоды, когда рост цен на недвижимость приостанавливался, но в долгосрочной перспективе они все равно растут.
Текст: Валентина Переведенцева
Фото: предоставлены экспертом
Комментарии (0)