Представьте, что в 12.00 вы выставляете объявление о продаже квартиры, через два часа обсуждаете детали, а спустя сутки продаете жилье. О такой сделке рассказал Эдуард Камалетдинов – агент по недвижимости, практикующий юрист, помощник депутата Госдумы РФ, преподаватель Института права, независимый эксперт и автор телеграм-канала «Километры. Про недвижимость».
Что делает агент по недвижимости?
Я помогаю покупать, продавать и сдавать в аренду помещения, чтобы клиенты свели свои риски к минимуму, а выгода от сделки была бы максимальной для всех сторон. Сейчас у меня огромный багаж знаний и опыта, понимаю весь процесс работы рынка недвижимости, поэтому решил сфокусироваться на собственном бизнесе в сфере недвижимости.
В моей работе важно изучать документы и обстоятельства, знать не только гражданское, но и налоговое законодательство. Быстро, качественно, спокойно и конфиденциально – вот основные постулаты в моей работе. Среди довольных клиентов – крупные предприниматели, политики и общественные деятели.
Почему лучше обратиться к агенту по недвижимости, чем пытаться действовать самостоятельно?
Любая сделка, даже посуточная аренда, – это риски. В аренде – риски по возмещению ущерба от действий арендатора, в купле-продаже – риски потерять недвижимость или деньги. А учитывая то, что основная часть населения нашего города владеет всего одним объектом недвижимости, ошибка может быть фатальной.
Наконец, самостоятельно заниматься проверкой объекта и оформлением сделки – это как ставить диагноз и лечить серьезную болезнь с помощью интернет-поисковика. Каждая сделка индивидуальна, очень много нюансов как по самому объекту недвижимости, так и по правообладателям.
Хороший агент по недвижимости все досконально проверяет. В первую очередь он психолог и философ: в моей практике были кейсы, когда клиент приходил с одним запросом, а в процессе я выяснял все обстоятельства и предлагал объект в другой части города по той же цене, чему клиент был очень рад. Качественная консультация специалиста по недвижимости поможет сделать правильный выбор.
Почему вы заинтересовались этой сферой?
Для большинства людей недвижимость – это дом, место, где ты живешь. Я вырос на окраине села Иглино, в школу мы ходили пешком. Рейсовый автобус постоянно был на ремонте, а ежедневный путь по четыре километра пешком на морозе уже в семь лет заставил меня задуматься о том, насколько важно жить в удобной локации с хорошей инфраструктурой, пользоваться благами цивилизации.
Мое первое место работы – Росреестр, каждый день в течение трех лет я занимался обработкой документов на недвижимость, и там понял, насколько это интересный и многогранный мир. Так получилось, что мы с супругой за 15 лет совместной жизни сменили семь квартир, сейчас живем в минуте ходьбы от школы и детского сада. Эти сделки и подарили мне бесценный опыт и первых клиентов как агента недвижимости: новые соседи просили помочь им в решении жилищных вопросов, а далее сарафанное радио помогло выйти на больший объем работы.
В нашей стране недвижимость – это понятный инструмент сохранения и преумножения капитала. Рынок ценных бумаг и банковские инструменты требуют определенной подготовки и знаний, а квартира – вот она, живи сам, детям оставь, в аренду сдай – это не сложно. Этим рынок недвижимости и привлекает широкие слои населения.
Какие самые частые ошибки совершают люди, которые покупают, продают или сдают в аренду недвижимость?
Во-первых, это отсутствие должного внимания к документам, особенно в проблемных квартирах, также покупка с занижением стоимости в договоре. То есть квартира продается за 10 миллионов рублей, а в договоре указана не полная цена, а, скажем, пять миллионов. Обычно это объясняют снижением налогового бремени, но недобросовестный продавец может затеять расторжение договора, при котором покупателю вернут только ту сумму, что была указана в бумагах. Кроме того, подобные схемы оказывают медвежью услугу при банкротстве продавца.
Расчеты рекомендую проводить безналичным путем и именно на счет продавца, а не его родственника или третьих лиц, передача наличных и банковские ячейки несут свои риски. Особое внимание нужно обращать на сделки с несовершеннолетними, пожилыми и людьми с хроническими заболеваниями.
Почему нужно обратить внимание именно на эти категории людей?
В крупных городах орудуют организованные группы, где участвуют так называемые «бабушки-разбойницы» – отдельный вид собственников. Эти бабушки творят чудеса: говорят, что не получили денег, начинают оспаривать сделки, чтобы вернуть квартиру назад, не освобождают помещение от своих вещей и сами не выезжают после сделки. В итоге пытаются остаться и с деньгами, и с квартирой! Нужно понимать, что за ними стоят либо нерадивые родственники, либо криминалитет. Сейчас новая волна – сделки с пожилыми под руководством телефонных мошенников: пенсионер продает свою квартиру, думая, что участвует в оперативной комбинации правоохранительных органов.
Многие хронические и возрастные заболевания оказывают воздействие на головной мозг, то есть человек не отдает полный отчет своим действиям. В таких случаях сделку можно оспорить. Для исключения рисков рекомендуется полное медицинское освидетельствование в день сделки в профильной государственной клинике, лишь потом обращаться к нотариусу.
Сделки, где продавец покупал квартиру с маткапиталом или среди собственников были несовершеннолетние, тоже специфичны. Знаю случай, когда мать семейства продала квартиру, бросила мужа с детьми на улице и пустилась в свободную жизнь. Прокурор в интересах несовершеннолетних вышел с иском к новому собственнику, чтобы оспорить сделку и вернуть квартиру семье. Сделка была ипотечной, банковские специалисты проверяли все, но у покупателя не было юриста. Он судился целый год, потратил кучу денег на адвоката в суде, однако потраченных нервов ему уже никто не вернул.
При аренде тоже необходимо убедиться в полномочиях человека, выдающего себя за собственника. Обязательно нужно оформлять договор аренды надлежащим образом, особенно когда просят внести оплату на полгода или год вперед. Мошенники не спят.
На что во время заключения сделки обращает внимание продавец, а на что – покупатель?
Покупатель чаще смотрит на цвет стен, высоту потолка и вид из окон. Он не думает про сложности с бумагами, не изучает личность продавца и состав его семьи. Обычно квартиры выбирают женщины, а мужчины берут на себя финансовую часть. Из-за этого вопрос об ответственности за документы повисает в воздухе. Ошибкой будет полностью полагаться на риелтора с противоположной стороны – все-таки ему платит продавец, он действует только в его интересах.
Для продавца важно получить оплату по сделке как можно скорее, больше его ничего не интересует. Отсюда и желание занизить стоимость квартиры в договоре. Но это крайне нежелательное занятие, сейчас налоговые органы работают очень эффективно и имеющиеся у них ресурсы позволяют быстро выявлять подобные сделки. Тогда продавцу придется платить и налог, и пени, и штраф – так сумма станет в разы выше – и закончиться история может уголовным делом. К сожалению, есть еще такие риелторы, которые рекомендуют занижение и иные сомнительные способы оптимизации налогового бремени. Но если знать тонкости законодательства, станет понятно, что есть законные основания оптимизировать налог.
Какой была самая необычная сделка, которую вы заключали, и почему?
Как-то раз мы за три часа продали квартиру. Ко мне обратился клиент с просьбой помочь быстро продать квартиру, мы разместили объявление о продаже, грамотно упаковали, добавили красивые фотографии, интересную текстовую презентацию, где максимально доступно подчеркнули достоинства объекта, и всего через час после размещения нам позвонил потенциальный покупатель. Через два часа после публикации мы уже на объекте обсуждали условия сделки, а на следующий день оформили документы в МФЦ. Пока что это мой рекорд! (Смеется.)
Я много лет работаю в строительном секторе и сделки по купле-продаже объектов капитального строительства, земельных участков стоимостью сотни миллионов рублей и выше считаются для меня типовыми.
Какие советы вы дали бы тем, кто хочет купить недвижимость, и тем, кто хочет ее продать?
Чтобы успешно продать квартиру, в первую очередь нужно навести в ней чистоту. Вымыть полы, окна, санузел, убрать лишние вещи и мебель: чем больше пространства в квартире, тем лучше. Это также касается балкона и кладовых. Можно сделать легкий косметический ремонт, если вы давно его не делали. Конечно, сделать эстетичные и понятные фотографии. Также обновите документы, закажите выписку из ЕГРН и справку о зарегистрированных лицах. Обязательно убедитесь, что продаете квартиру без долгов по ЖКХ и других обременений. Это серьезно сократит время выхода на сделку.
Чтобы успешно купить жилье, постарайтесь отключить эмоции и не принимайте поспешных решений. Обстоятельно изучите район, транспортную доступность, наличие парковки. Узнайте побольше о соседях по дому – возможно, вам придется жить рядом с ними всю жизнь. Нужно быть критичным и изучать каждую мелочь, которая вас смущает. Если есть нюансы – всегда думайте о возможных последствиях. Например, вам понравился тихий двор новостройки на окраине города, но вы не учитываете транспортную доступность до городской инфраструктуры или возможный запуск вредного производства неподалеку. Кстати, на сделку с новостройкой лучше привлекать специалиста: договор долевого участия объемом с курсовую осилит не каждый.
Еще один неочевидный совет для покупателей: если квартира приобретается в качестве инвестиции, рекомендую рассмотреть новостройки в Москве. Уфимский рынок новостроек перегрет, заработать на дальнейшем росте если и получится, то минимально, на уровне инфляции. По Москве есть полное понимание, мы регулярно занимаемся подбором и найдем вам достойный вариант практически по цене уфимского метра, инвестиционный потенциал рынка в столице гораздо выше.
А вот недвижимость в Турции и ОАЭ подойдет только как вариант для проживания или «дальней дачи», но не в качестве инвестиции. После взлета в 2022 году цены снизились, выйти хотя бы в ноль после покупки и перепродажи уже сложно.
Для молодых покупателей думать о будущем тоже важно: смотрите на объект, который собираетесь приобрести, с перспективой хотя бы на пять-десять лет. Есть ли рядом школы, детские сады, торговые центры, другие заведения, которые вам нужны сейчас или понадобятся в будущем? Если их нет – лучше присмотреть другие варианты.
И, наконец, покупка любой недвижимости должна быть обдуманной и осознанной: семь раз отмерь – один раз купи!
 | Эдуард Камалетдинов: |
Реклама. ИП Камалетдинов Эдуард Салаватович, ОГРНИП 324028000214382
Комментарии (0)