 |
Человек, который решил купить квартиру, может обратиться в агентство недвижимости, заняться поиском объекта и оформлением документов самостоятельно, а также пойти к частному риэлтору или юристу. Какой же подход самый безопасный и быстрый? На этот вопрос ответил директор Департамента по обеспечению безопасности в сфере недвижимости и юридических услуг оператора недвижимости «Перспектива24» Алексей Нилов.
Не доверять псевдопрофессионалам
Среднестатистический человек покупает недвижимость примерно 1-2 раза за всю жизнь. Для него это всегда важное дело, связанное с огромными деньгами. Мне кажется, в таком случае нецелесообразно экономить и доверять оформление людям без надлежащего объема знаний и профессионального опыта. Частнопрактикующие юристы зачастую бывают излишне самоуверенны, не хотят слышать чужого мнения и возражений, а договор купли-продажи квартиры видят в лучшем случае пару раз в год. Даже у меня – профессионального юриста в сфере недвижимости с многолетней практикой и множеством регалий – порой возникают сомнения в своем мнении. Тогда я обращаюсь за советом к коллегам из профессионального сообщества, выношу вопрос на обсуждение и поиск правильного решения. В каждом случае может быть столько «подводных камней» и нюансов, что неподготовленному человеку, не обладающему нужными сведениями и опытом, и даже начинающему юристу, невозможно квалифицировано разобраться в сложной правовой ситуации.
Удостовериться в законности сделки
Юристы знают, что в любой сделке есть два важных понятия: законность и безопасность. Здесь подразумевается достаточность комплекта документов и наличие всех сведений для заключения договора. Внутри нашего агентства недвижимости действует жесткая и эффективная система управления, строгая дисциплина. Никто, даже директор компании, не может потребовать у юриста провести сомнительную сделку. В процессе заключения сделки ее законность проверяется в несколько этапов подразделениями самой компанией «Перспектива24»: юридическим отделом, менеджерами по сопровождению сделок, службой безопасности, службой контроля качества. Мы стараемся все делать правильно, устанавливаем высокую планку качества услуг, как для самих себя, так и для всех наших партнеров и конкурентов.
Сделка должна быть безопасной
Юрист, который ведет процесс заключения сделки с недвижимостью, должен максимально углубиться в проверку документов и досконально разобрать историю предыдущих манипуляций с объектом недвижимости. Всесторонняя полноценная ревизия бумаг, выявление всех возможных рисков и негативных процессов необходима для предотвращения малейшей вероятности возникновения в будущем иска о признании сделки недействительной. Причем наша компания часто становится примером для подражания для других участников рынка недвижимости. К примеру, в определенный момент мы перестали передавать денежные средства представителям по доверенности – только на расчетный счет собственника или лично ему в руки и то, как правило, на условиях аккредитива или банковской ячейки. Несмотря на то, что такие сделки по доверенности и с полной предоплатой были распространены в Уфе, наша компания изменила деловые обычаи. Многие возмущались нововведениям, однако скоро рынок недвижимости практически полностью подстроился под такие требования. Радует, что большинство остальных участников рынка недвижимости подхватывают наши принципы законности и безопасности сделок.
Выбирать крупное агентство недвижимости
Частному риелтору или маленькому агентству важно заработать. Как правило, они берут небольшие деньги за работу, поэтому набирают как можно больше сделок. К сожалению, некоторые посредники могут закрыть глаза на какие-то важные нюансы, лишь бы не потерять клиента. Мы в подобных делах принципиальны. Если сделка небезопасна или сомнительна, то делаем всё возможное, чтобы привести ее в законное состояние или отказываем в ее проведении. Да, иногда из-за этого приходится терять возможность заработка, но мы к этому морально готовы, поскольку есть вероятность, что в будущем сделка может быть признана судом недействительной. В таком случае компания потеряет еще больше и пострадает деловая репутация. А мы ею, несомненно, дорожим и её бережем. Только благодаря такому подходу за пять лет у нас не было ни одного серьезного проигранного судебного спора.
Проверять дееспособность продавца
Обычно продавая квартиру, принято тщательно проверять продавца и его право распоряжаться собственностью. Между тем, документы могут быть в полном порядке, а вот сам человек – нет. Я говорю про людей с различными психическими расстройствами: они, как известно, не могут принимать каких-то решений по поводу судьбы своей недвижимости. Если такая сделка все-таки прошла, то потом в суде она признается недействительной. Велик риск остаться без денег и квартиры.
Случай из практики:
Эта история произошла в нашем агентстве. К нам пришла солидная женщина, продавала свою квартиру за 5 миллионов рублей. Агент хотел ей помочь с будущей покупкой и предложил услуги по подбору новой квартиры. Она ответила, что собирается купить театр в Париже и выступать там. Естественно, мы насторожились, убедились, что ее планы несостоятельны, аккуратно свернули сделку и обратились в органы опеки и попечительства, а затем и в полицию. Оказалось, что действительно у женщины были проблемы с психическим здоровьем, но на учете у психиатра она не состояла, и она могла остаться фактически бездомной, не будь наши специалисты такими дотошными.
Если возникают какие-то сомнения, мы просим провести специальную экспертизу, получить соответствующее заключение специалиста. При этом отмечу любопытный факт, что оказывается, даже у человека с таким серьезным заболеванием, как шизофрения, можно покупать квартиру, но только во время экспертно-доказанной ремиссии. Но пока у нас не было такой необходимости, может и к лучшему…
Не стоит надеяться на чужие знания
При самостоятельной покупке никакие публикации в интернете, рекомендации друзей и советы не помогут. Слишком много нюансов нужно учитывать и проверять. Если вы упустите один важный момент, можете остаться без денег и квартиры. Нельзя полагаться только на выписку из ЕГРН, ведь примеру, Росреестр, действуя по закону о регистрации недвижимости, не проверяет такие важные моменты для безопасности сделки, как наличие задолженностей по оплате коммунальных услуг, электроэнергии, взносам на капитальный ремонт, и другие моменты. В агентстве недвижимости работают профессиональные юристы. Даже если специалист ошибется, наша гражданская ответственность как профессионального участника рынка недвижимости застрахована. Расскажу историю, в которой, кстати, мы были абсолютно не виноваты, но страховая компания полностью возместила ущерб клиенту.
Случай из практики
Наш клиент купил квартиру у собственника, который в свое время приобрел объект по нотариальной доверенности. Мы до мелочей проверили текущую сделку – не было правовых оснований не доверять продавцу. Как только наш покупатель вселился в квартиру, к нему с полицией пришел предыдущий собственник. Клиент показал бумаги на объект и копию паспорта человека, у которого приобрел недвижимость. Выяснилось, что квартиру продал не реальный собственник, а арендатор. История закончился тем, что суд признал нашу сделку недействительной из-за криминальных действий третьих лиц, даже по независящим от покупателя обстоятельствам. Однако страховая компания полностью возместила ущерб покупателю – нашему клиенту.
Но интересно другое – как все-таки квартиросъемщику удалось провернуть это дело? Сделка была полностью законной, доверенность удостоверена нотариусом. Мошенник, как предполагается, оказался загримированным «актером», который смог обмануть нотариуса, играя собственника и предъявив поддельный паспорт с данными настоящего собственника. Я такое называю «настоящий» поддельный паспорт.
От оригинала не отличить, и это самое ужасное! Как депутат республиканского парламента, я требую правоохранительные органы принимать действенные меры по борьбе с таким незаконным «бизнесом». Есть высокая вероятность, что оформляя сделку в одиночку или с псевдоюристом, вы наткнетесь на подобный случай. Только ущерб уже никто не возместит, как в нашей истории, поскольку их ответственность не застрахована.
Эта история натолкнула нас на создание особой методики работы с участниками сделки. Мошенники, конечно, хорошо готовятся, но могут провалиться на мелочах, поэтому мы составили блок наводящих вопросов и элементов наблюдения. Кроме того, наша углубленная правовая экспертиза документов и проверка законности сделки отпугивает нечестных участников рынка недвижимости. Они не связываются с нами, поскольку значительно увеличивается риск попасться.
Алексей Нилов – депутат Государственного собрания – Курултая РБ и независимый эксперт Министерства юстиции РФ по антикоррупционной экспертизе нормативных правовых актов и их проектов. В 2016 году стал инициатором разработки уникального программного комплекса автоматизации юридической деятельности, а также внедрил юридический регламент, четко выстраивающий бизнес-процессы агентства недвижимости.
В 2021 году у Алексея Викторовича вышла «Лучшая книга юриста агентства недвижимости». Она была издана тиражом 10 000 экземпляров и стала бестселлером среди профессиональных участников рынка недвижимости. В этом же году он победил в национальной премии «Эксперт рынка недвижимости» в номинации «Лучший юрист на рынке недвижимости в России».
«Перспектива24» – крупное агентство недвижимости с собственной проверенной базой объектов недвижимости, внутренним юридическим регламентом, выстроенной схемой работы и уникальным программным обеспечением, укоряющим процесс оформления документов в несколько раз. Компания выступает в роли профессионального оператора сделок и несет ответственность за результат.
* Автор статьи излагает личное мнение, основываясь на собственном опыте и личном восприятии ситуации на рынке недвижимости
 |
Оператор недвижимости «Перспектива24»: |
Комментарии (0)