Стоит ли брать ипотеку и продавать квартиру? Как изменятся цены на рынке недвижимости? Отвечают эксперты

Что происходит с рынком недвижимости?

Алексей Попов: Рынок долгосрочной аренды по большому счету серьезных изменений не претерпел ни в Москве, ни в Петербурге, ни в других городах. Что касается новостроек, средняя цена в активной реализации увеличилась примерно на 10 %. На рост повлияли решение самих застройщиков (индексация) и ажиотажный спрос на доступные лоты, из-за чего в реализации остались самые дорогие объекты, поэтому увеличилась средняя цена.

На рынке вторичного жилья также есть тренд на увеличение средней цены квадратного метра, но не такой выраженный, как в сегменте новостроек: всего на 3-4 %. Сейчас продавцы не понимают, какая стоимость является справедливой, некоторые зачем-то переводят ее в доллары и так далее.

Александр Минаков: Многие застройщики не понимают, куда двигаться дальше. Сейчас тенденции такие: те объекты, строительство которых начато или уже находится в высокой стадии готовности, будут достроены. А строительство домов, старт продаж которых вот-вот собирались объявлять, приостанавливается, потому что застройщики не знают, как поведут себя покупатели и банки в данной ситуации. В последние два года деньги дольщиков лежали на счетах банков, и застройщики не могли их взять, пока стройка не закончится. Поэтому кредитовали застройщиков банки. Высокая ставка ЦБ и дефицит денег приводят к тому, что банки отказываются кредитовать застройщиков, а застройщики не могут позволить себе брать кредиты.

На рынке вторичного жилья цены остались на докризисном уровне. Конечно, есть некоторые собственники, поднявшие стоимость из-за роста доллара. Но это просто эмоциональная реакция. Цена готовых квартир не зависит от цен на стройматериалы, курса валют, политической ситуации, зависит она только от покупательной способности людей. Вероятнее всего, продавцы, сильно поднявшие стоимость, не продадут объекты, так как рынок в кризис ожидает падение.

Количество квартир под сдачу будет расти, потому что многие сейчас уезжают из страны, освобождая квартиры. Посуточный туристический бизнес находится в сложном положении из-за полного отсутствия иностранных туристов и закрытия агрегаторов Booking.com и Airbnb, поэтому на многие квартиры из краткосрочной аренды перейдут в долгосрочную. В то же время, многие люди, которым теперь покупка квартиры не по плечу, будут вынуждены арендовать. Соответственно, цены на аренду жилья в рублях не будут сильно понижаться или повышаться.

Как меняются ипотечные программы банков?

Алексей Попов: После повышения ключевой ставки первые несколько дней все решения заморожены, потому что банкам нужно перестроить скоринговые системы, обновить тарифы. Понятно, что рыночная ставка так или иначе привязана к ключевой ставки ЦБ, которая сейчас составляет 20 %. Ее имеет смысл брать лишь на короткий период (если рассматриваете ипотечный кредит как рассрочку).

Александр Минаков: Они уже поменялись. Те, кто успел оформить кредит в «Сбербанке» и в некоторых других банках до 24 февраля — счастливчики. Новые ставки неутешительные: от 21 до 25 %. Сейчас можно прибегать к ипотеке только, если не хватает небольшой суммы: например, добавить 3 миллиона к 10. Еще недавно было наоборот. Скорее всего, ставка по ипотеке находится сейчас на максимуме. Очевидно, она носит запретительную функцию — чтобы люди в текущей ситуации не брали ипотеку. В будущем она будет снижаться. Если все-таки пришлось взять кредит сейчас, не стоит забывать о том, что как снизится ставка, можно воспользоваться рефинансированием — оформить новый кредит по более низкой ставке для погашения имеющегося.

Что будет с ценами на жилье?

Алексей Попов: Если новая макроэкономическая реальность будет предполагать высокое значение ключевой ставки и высокую инфляцию, говорить о росте спроса на жилье не придется. В этом случае нас будет ожидать турецкий сценарий развития событий: высокие значения ключевой ставки и инфляции, рост цен на жилье и снижение спроса вследствие того, что реальные доходы населения просядут.

Что касается рынка съемного жилья, цены пока не очень сильно меняются. К тому же, за последнюю неделю увеличилось число новых предложений. В среднем зимой этого года в Петербурге публиковалось по 300-400 новых объявлений, а в последние семь дней их число выросло в два раза. Почему так происходит? Сейчас наблюдается две тенденции: первая — продавцы квартир на рынке вторичного жилья не понимают, как поступать с ценообразованием и продажей, поэтому начинают сдавать квартиры. Вторая — некоторые уезжают в другие страны и регионы (переждать период нестабильности), поэтому сдают свою недвижимость в долгосрочную аренду. Все это объясняет, почему на 8-9 % снизилось число лотов для продажи на вторичном рынке и выросло количество квартир для аренды.

Александр Минаков: В долларах стоимость недвижимости уже понизилась. Будет ли падать в рублях? Пока цена объектов на прежнем уровне. Скорее всего, в скором времени будет девальвация рубля, но номинальные цены вряд ли снизятся существенно.

Что может спасти рынок недвижимости?

Алексей Попов: Еще в 2015-м в России была очень высокая ключевая ставка — 17 %. В то время льготная ставка в 12 % смогла за 2-3 месяца оживить рынок недвижимости. Понятно, что нам сейчас нужен комплекс мер, которые сохранят спрос — субсидирование ипотеки, снижение расходов застройщиков, а именно — регулирование роста цен на стройматериалы (через внедрение пошлин), снижение административных и финансовых барьеров для вывода новых проектов, арендных платежей, платы за изменения вида разрешенного использования земельных участков. Это можно было сделать до февральских событий, но придется экстренно воплощать в жизнь сейчас.

Александр Минаков: Скорее всего, застройщиков в скором времени будут поддерживать, потому что они не смогут самостоятельно привлечь такое количество средств для возведения новых объектов. Возможно, как и три года назад, государство начнет субсидировать ипотеку на новостройки.

Что можно посоветовать?

Александр Минаков: Если человек надолго уезжает за границу, если квартира не единственная и простаивает, есть смысл продавать сейчас. Предложение пока еще невелико, а спрос стремительно падает. Через пару месяцев у нас будет рынок, на котором количество продавцов в разы превышает количество покупателей. Тем, у кого есть жизненная необходимость разменять квартиру или расширить жилплощадь, также лучше не ждать. А вот брать ипотеку под гигантский процент, чтобы купить инвестиционную квартиру, чтобы в будущем перепродать или сдавать, сейчас смысла нет: и кредит дорогой, и неизвестно, будет ли построено в срок, и совершенно не ясно, какими будут цены и ставки аренды даже через год.