Как сделать спальные районы такими же интересными, как центр? Или окраины обречены быть царством серых многоэтажек?

Налоговое стимулирование и уплотнительная застройка

Даниил Веретенников

Архитектор, соавтор книги «Клизма романтизма. Путеводитель по постсоветской архитектуре Петербурга»

Современные «спальники» — продукт популярных в XX веке принципов модернистского градостроительства. Идея была благая и, на первый взгляд, разумная — жестко отделить друг от друга пространства для жизни, работы и отдыха. Но, как показала практика, в реальности эти принципы работают плохо и приводят к появлению множества нежелательных эффектов. Жилые массивы выглядят уныло, страдают от пробок и средового однообразия, с которым нам теперь предстоит бороться.

Главная задача современного планировщика при работе со спальными районами 1960–2010 годов — наполнить их максимальным разнообразием функций. Чтобы преодолеть последствия строгого функционального зонирования, закрепленного в старых генеральных планах, нужно принимать новые градостроительные регламенты. Такие, которые будут стимулировать смешение функций. Есть немало инструментов для реализации этого подхода: генеральный план, градостроительные регламенты, налоговые меры. Задача — сделать так, чтобы строительство очередной тридцатиэтажки перестало быть самым очевидным и выгодным способом распорядиться землей где-нибудь в Купчино.

Но это лишь первый шаг. Всем этим территориям необходимо масштабное переосмысление. Нам придется буквально заново их перепроектировать, совершить капитальную инфраструктурную модернизацию всех городских каркасов — транспортного, природно-экологического, каркаса общественных пространств. Например, в советское время считалось правильным строить очень широкие улицы. Поэтому на окраинах Петербурга встречаются проспекты в 50–70 метров в ширину, а кое-где расстояние между домами, формирующими коридор улицы, превышает 120 метров. Эти огромные проспекты, похожие на взлетно-посадочные полосы, создавались как демонстрация идеи строительства свободных, наполненных светом и зеленью районов, а по факту превратились в труднопреодолимые пространственные барьеры, источники шума и грязи. Сотни гектаров городской земли, ставшие обузой для городского бюджета. Безусловно, мы вынуждены будем все это перепланировать, если хотим построить по-настоящему живой, активный, плотный и комфортный для жизни город.

Словосочетание «уплотнительная застройка» в 2000-е успело стать почти ругательным, однако журналистские штампы не переубедят профессионалов городского планирования: при грамотном подходе к проектированию уплотнительная застройка становится не источником проблем, а спасительной пилюлей, способной значительно повлиять на имиджевые, экономические и пользовательские качества районов.

Новая застройка должна быть настолько разнообразна по функциям, насколько это возможно и экономически целесообразно. Но если говорить именно о жилье, то и оно должно быть представлено самыми разными типологиями. Мы привыкли к тому, что дома разных классов (от эконома до премиума) почти всегда представляют собой многоквартирные жилые комплексы. Но миру известен обширный спектр типологий жилья: здесь и таунхаусы, и урбан-виллы, и мезонеты и бесчисленное множество гибридных комбинаций. Все эти форматы необходимо осваивать, чтобы наши новые районы приобрели то многообразие, которого мы от них хотим. Всем понятно, почему выгодным остается только строительство многоэтажек. Но при наличии доступных экономических и административных инструментов город никак не пытается уйти от этой практики.

Что при этом делать со старыми панельками? Я здесь выступаю за максимально точечные решения и против всего того, что обычно прячется за благозвучным словом «комплексный подход». Жители каждого дома должны решать, что им делать с ним — как-то искать возможность для капитальной перестройки (многие советские проекты теоретически позволяют менять планировку, существенно увеличивая площадь квартир) или ограничиться косметическим ремонтом с применением различных арт-решений. Если жильцы все же решат сносить свой дом для последующего нового строительства — им в помощь программа реновации, которая как раз для этого и создавалась.

Культурный капитал… и немного динамита

Петр Иванов

социолог бюро исследований «Гражданская инженерия»

Главная проблема при разговоре о спальных районах заключается в том, что мы до сих пор думаем о них исключительно в категориях физического капитала. Для нас это просто объекты недвижимости и квадратные метры жилья. Но это очень узкий, устаревший взгляд. К примеру, в Польше еще в 2012 году был принят специальный акт, который предписывает использовать при проектировании жилых районов также природный и социальный капитал территорий.

И здесь важнейшим элементом пазла является местное сообщество. Если оно заинтересовано в своей территории, то, несмотря на безликую архитектуру и другие проблемы, мы можем видеть фантастические истории успеха, как в уже упомянутой Польше, когда в брежневских панельках на первых этажах образуются соседские центры и общественные пространства.

Но что делать, если местного сообщества не сложилось? К примеру, для того, чтобы включить территорию в программу комплексного развития территорий, нужно консолидированное решение 67% жителей. Как быть, если такого количества заинтересованных в судьбе спального района или квартала не набралось? Там будет действовать динамит.

Жилые массивы 1960—1980-х годов — это действительно упадочный формат застройки. Его тяжело реновировать, в нем очень сложно организовать местных жителей. Именно поэтому во многих странах их признавали градостроительными ошибками. США и Великобритания построили примерно такой же объем панельных домов, а потом их снесли. Это нормально, и законы сейчас это позволяют. Хотя, к сожалению, их зачастую используют для совершения настоящих градостроительных преступлений, когда под уничтожение отводятся не депрессивные микрорайоны панельного жилья, а какие-нибудь малоэтажные кварталы предвоенной или послевоенной постройки.

Однако один снос, конечно, проблему не решит. Важно, чтобы новая застройка не повторяла ошибок прошлого. Так, хороший девелопер не будет лепить без разбору многоэтажки, а постарается погрузиться в интеллектуальное приключение, связанное с попыткой найти разнообразные природные и культурные капиталы территории. Яркий пример — квартал «Новый город» в Иркутске, где застройщик решил использовать возможности реки и инструменты совместного построения общественных пространств. Это сработало, люди стали охотно там покупать квартиры.

Но это удача, часто девелопер куда меньше заинтересован в территории. И это возвращает нас к необходимости развивать местное сообщество. Если на земле есть люди, которые заинтересованы в своем районе, если они получат поддержку, то шанс на то, что новая застройка окажется лучше, сильно повышается. Без этого в 90% случаев на территории появится новое Мурино.

Соседские клубы и школы активных горожан

Лев Шилов

Директор Центра гуманистической урбанистики Европейского университета в Петербурге

Проблема «спальников» далеко не только в их «панельности», то есть примитивной и однообразной архитектуре. Не меньшую проблему создают их масштабы — 15—20-этажные дома иногда на десяток подъездов. В этих условиях возникает атомизированность общества. Мы не знаем соседей по лестничной клетке, не говоря уже о доме.

Это делает очень затруднительным дело управления этой недвижимостью. Каждый, кто хоть раз пытался организовать общее собрание жильцов в таком доме, знает, о чем я говорю. Можно сказать, что сама архитектура и планирование способствуют нашему превращению из социальных существ в одиночные частицы, которые двигаются по заданному маршруту от дома до работы.

Но это не значит, что сделать с этим ничего нельзя. Есть множество успешно работающих инструментов для гуманизации подобных пространств. В первую очередь это общественные территории, соседские клубы, фестивали, которые дают площадку для объединения жителей. Такими пространствами могут становиться в том числе и частные площадки: антикафе или кофейни. Однако важно понимать, что бизнес сам по собственной инициативе не будет объединять жителей. Стартовый импульс все равно должен идти от сообщества.

Однако откуда ему взяться, если, как мы уже сказали выше, советские спальные районы не слишком-то подходят для образования тесного соседского сообщества? Здесь не может быть единого рецепта, но часто поводом для объединения является решение какой-то локальной проблемы. Часто находится человек или люди, которые готовы тратить свое время и силы, чтобы организовать соседей.

Но одного желания мало, есть масса подводных камней, на которых могут поскользнуться начинающие активисты, тогда они разочаруются еще до решения своей проблемы и до того, как сложится местное сообщество. Специалисты и опытные активисты знают, что с этим делать, но они не всегда могут поделиться знаниями, а жители не всегда знают, где искать информацию.

Именно поэтому мне кажется, правы те коллеги, которые выступают за создание своего рода школ активного жителя, каких-то площадок, где можно было бы делиться знаниями, мотивировать людей решать проблемы своих кварталов и домов. Это сложно, долго, но, кажется, это единственный путь, который позволит вдохнуть новую жизнь в наши «спальники».

Витрины и квартальная застройка

Мария Элькина

Архитектурный критик

Проблема исправления районов, построенных в советское и постсоветское время, одновременно довольно простая и довольно сложная. Она должна включать в себя несколько шагов, которые очень легко описать, но куда труднее реализовать на практике.

Во-первых, в спальных районах необходимо отладить транспортную систему. Важно убрать интенсивное движение машин, превратить широкие проспекты в бульвары, предоставив жителям качественный и удобный общественный транспорт. Такие изменения дороги, но они кардинально изменят образ жизни в современных «спальниках». От возможности с удовольствием гулять по своему району до удобства поездок в другие части города.

Во-вторых, в уже сложившихся районах массовой застройки необходимо создавать больше общественных пространств, парков, скверов, террас. В этих районах слишком много жилой функции и слишком мало общественной. Там нет улиц с витринами, как в центре. Но это можно менять! Причем часто для этого не обязательно нужно вести новое капитальное строительство. Многое можно решить средствами «легкой» архитектуры. Многие кафе, магазины, коворкинги не требуют капитальных зданий, но они позволят принципиально улучшить качество тех районов, которые уже существуют.

Однако остается вопрос, как строить новые районы, чтобы в них изначально была классная среда? Для начала нам надо понять, зачем мы будем их возводить. Сейчас все эти миллионы квадратных километров жилья появляются в городах просто потому, что это записано в планах Минстроя. Но мы должны отказаться от этого подхода — количество жилья должно определяться потребностями города. Возводя новые районы именно такими, как сейчас, мы провоцируем людей на определенное поведение — они покупают квартиры там, где их можно купить, и переезжают туда, куда можно переехать. Поэтому я бы посчитала, сколько жилья у нас есть, сколько здесь живет людей, какая нам нужна миграция, и строила бы ровно столько домов, сколько нам нужно для удовлетворения этих потребностей.

Кроме того, я уверена, что значительная часть жилья экономкласса, которое строится под ипотеку, должно на самом деле быть социальным и сдаваться людям в льготную аренду. Это позволит городу легче взаимодействовать с новыми районами, изменять их при необходимости, ведь квартиры не будут в собственности жителей. Ну и технический аспект — новые районы не должны быть слишком сильно отдалены от центра. Надо прекратить процесс расползания города. Петербург очень сильно «размазан» по земле. Из-за этого возникают проблемы с транспортом и прочей инфраструктурой.

Но самое главное — мы должны отказаться от самого понятия спального района. В новой застройке должны максимально смешиваться разные функции: жилье, досуг, деловая функция, зелень. Необходимо изначально формировать хорошую пешеходную инфраструктуру и транспортное сообщение, которые не мешали бы друг другу. Следует стараться воспроизводить квартальную застройку, как в центре Петербурга. Впрочем, это не единственный путь. Так, в Милане сохранили пешеходную среду, даже строя небоскребы. Тут главное — помнить о конечном результате, а он должен быть таким, чтобы по новым районам было так же приятно гулять, как по историческому центру или даже интереснее!