В Петербурге бум краткосрочной аренды! А в Нью-Йорке и Флоренции ее вообще запрещают. Почему? Какой путь тут правильнее?

В середине октября стало известно, что Петербург стал лидером по количеству квартир, которые сдаются посуточно. Еще прошлой осенью город занимал второе место в России по этому показателю, уступая лишь Москве. Однако за год объем петербургского рынка рос много быстрее среднероссийских темпов, что вывело город на первое место.

Как отметил в комментарии для «Собака.ru» Артем Кромочкин, руководитель направления краткосрочной аренды «Авито Недвижимости», в России сейчас в целом бум краткосрочной аренды. «В начале октября 2023 года в среднем объем предложения доступных для краткосрочной аренды квартир в России увеличился на 28% по сравнению с аналогичным периодом в 2022 году (для сравнения в Петербург рост составил 41%, — Прим. ред.)», — пояснил он.

Причем, по словам Кромочкина, растет не только самый бюджетный сектор посуточной аренды — однушки и студии. «В начале октября 2023 года в России количество объявлений о посуточной аренде выросло по всем категориям квартир. Так, объем предложения студий для краткосрочной аренды увеличился на 65% по сравнению с годом ранее, "двушек" — на 20%, "однушек" — на 19%, «трешек» — на 18%, квартир с 4 и более комнатами — на 14%», — заключил он.

Что позволяет посуточной аренде так расти?

Главный драйвер рынка посуточной аренды, предсказуемо, — растущий внутренний туризм, считают в Авито.Недвижимость. Тем более, что Петербург привычно входит в число самых популярных направлений у россиян. Этим же объясняет бум на рынке краткосрочной аренды в городе Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой» «Наш город — самое популярное туристическое направление в России, здесь ежегодно проводится огромное количество деловых и культурных международных событий. А заполняемость отелей, в том числе апарт-отелей, в высокий сезон составляет 100%», — говорит она.

При этом необходимо понимать, что значительная часть квартир, которые сдаются посуточно на самом деле еще в недавнем прошлом были хостелами и отелями, напоминает в беседе с «Собака.ru» Алена Енова, руководитель отделения «Лиги малых отелей, хостелов и туристического жилья» по Северо-Западному федеральному округу. «Когда в 2019 году вступил в действие закон о том, что никакие отели не имеют права работать в жилом фонде, для Питера это было катастрофой, потому что весь центр Петербурга — это старый жилой фонд и и объекты тогда пришлось закрыть, а потом в этих помещениях открылись другие — легальные — форматы работы для сдачи внаем посуточно и в долгосрок», — объясняет она.

Вице-президент Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти Дмитрий Рубин в свою очередь считает, что арендный бум в городе — совершенно естественный процесс и он обуславливается далеко не только ситуативными факторами, такими как бурный рост внутреннего туризма в пандемию и последовавших за ней событий или переформатирования хостелов.

«Если вспомнить историю, Питер был столицей доходных домов еще с царских времен, — поясняет он свою мысль. — История циклична и наш город снова стал законодателем мод именно в сфере апарт-отелей и именно за счет бума их строительства Питер теперь стал лидером по краткосрочной аренде».

Почему краткосрочную аренду запрещают в других странах?

Пока в России число квартир для посуточного размещения постоянно растет, в некоторых странах мира с этим явлением начинают последовательно бороться. Так, еще летом 2023 года стало известно, что власти итальянской Флоренции ввели ограничения на краткосрочную аренду — ее разрешают только вне исторического центра и лишь в помещениях, прошедших специальную процедуру регистрации.

В сентябре стало известно о том, что меру против краткосрочной аренды ввели в Нью-Йорке. По новому закону, владельцы сдаваемых посуточно квартир должны быть зарегистрированы на территории города и сами проживать в сдаваемых ими квартирах. Также меры против распространения посуточной аренды обсуждают или принимают в таких городах как Париж и Амстердам.

В СМИ нередко высказываются идеи, что такого рода ограничения пролоббированы крупными гостиничными сетями, которые хотят монополизировать рынок гостеприимства. Этого же мнения придерживается и Дмитрий Рубин из Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти. «Почему это запрещено в США? Это сделано в первую очередь в защиту интересов отельеров. Разумеется, официально это объясняется заботой о налогах или о спокойствии соседей, но под этим соусом была проведена защита отельеров, чтобы они не лишались своих денег», — полагает он.

Завкафедрой управления в сфере туризма и гостиничного бизнеса РАНХиГС Санкт-Петербург Марина Морозова предполагает, что властями некоторых городов, запрещающих посуточную аренду могут двигать и другие соображения, прежде всего, безопасность. «Если человек, остановившийся в квартире, сдаваемой посуточно, что-то в городе сделает, отследить его будет намного сложнее, нежели гостя отеля», — полагает она.

Социолог бюро исследований «Гражданская инженерия» Петр Иванов, предлагает иное объяснение: жители, власти и исследователи во многих городах придерживаются идеи, что люди, снимающие жилье на несколько дней — не самые лучшие арендаторы. «История про временность и бесконтрольность [проживания] оборачивается довольно разрушительными последствиями для городской среды», — объясняет он.

Такие ограничения скорее характерны для городов, в которых туристы начинают полностью диктовать условия на рынке жилья и услуг объясняет Иванов. Но даже в таких условиях они вводятся далеко не везде. «Европейские страны во-многом держатся за туриста и за исключением нескольких городов они не считают необходимым это регулировать, — поясняет он, — к примеру Нидерланды — это страна которая в целом очень чувствительна к целостности городской среды, поэтому там это работает. А если мы возьмем Грецию или даже Италию, то в большинстве городов [если не брать, к примеру, Флоренцию], мы этого не увидим».

Нужно ли ограничивать посуточную аренду в Петербурге?

На самом деле попытки регулирования посуточной аренды квартир в России уже предпринимались, но они исходили «снизу». Так, важным кейсом стало дело семьи Бахиревых, которые купили квартиру в центре Пскова и сдавали ее посуточно, но соседи добились запрета на такое использование жилья в своем доме. Они ссылались как раз на закон, который запрещает оказывать гостиничные услуги в жилом фонде.

Дело дошло до Конституционного суда, который отметил противоречивость норм, регулирующих аренду недвижимости и гостиничные услуги в стране. Он постановил, что посуточная аренда в каждом конкретном случае потенциально может подпадать под запрет, но всякий раз оправданность такой меры должны определять районные суды, в зависимости от того, причиняются ли соседям «неудобства, существенно превышающие те, которые имеют место в ходе обычного использования жилого помещения». То есть, несмотря на то, что краткосрочная аренда квартир переживает в стране бум, потенциально почти любой владелец недвижимости, сдаваемой посуточно, может столкнуться с вопросами как со стороны соседей, так и со стороны государства.

При этом Екатерина Токарева, партнер коллегии адвокатов Pen & Paper полагает, что еще большее ужесточение условий, а уж тем более запрет на краткосрочную аренду для России не актуален. «Не все проблемы стоит решать полными запретами. Возможно, сработает создание реестра собственников жилья, сдающих его в краткосрочную аренду, или выдача разрешений на сдачу в краткосрочную аренду и отзыв таких разрешений в случае многочисленных нарушений со стороны собственника и пользователей помещения», — считает она.

Сходного мнения придерживаются и другие опрошенные редакцией эксперты. «[С ростом посуточной аренды пока] ничего не надо делать, — считает Алена Енова из «Лиги малых отелей, хостелов и туристического жилья», — это совершенно нормальная итерация развития рынка в условиях, когда у нас почти нет иностранных туристов и средний чек на размещение падает. Сейчас эта ситуация вполне четко показывает формирование трендов на рынке гостеприимства».

Дмитрий Рубин из Ассоциации риэлторов Петербурга и Ленобласти также полагает, что запрет не принесет ничего позитивного, а может даже навредить. «Я бы не вводил политику запретов, в последние 5 лет этот бизнес реально выходит из серой зоны, если на фоне хайпа вводить запреты, то рынок отреагирует не лучшим образом — ростом серой зоны. Также как после введения сухого закона появились бутлегеры», — пояснил он. Также он настаивает, что распространение посуточной аренде пока слабо влияет на рост цен на недвижимость в городе.

С этим в целом согласен и Петр Иванов из бюро исследований «Гражданская инженерия». «У нас не такой поток туристов, будь то внешние или внутренние гости, чтобы это реально становилось проблемой для городской среды. Даже в Петербурге. Это не вызывает какого-то раздражения для местных жителей, когда толпы туристов буквально мешают нам жить, и весь город ориентирован для туристов и мы живем в условиях астрономически завышенных цен потому что местные жители просто не могут позволить себе комфортное проживание в городе, потому что город переориентирован на туристов как в Венеции. Пока этого нет соответственно и не возникает это регулировать», — заключает он.