С июля в России перестала действовать программа льготной ипотеки, которая позволяла взять кредит на квартиру под 8%. В результате средняя ставка кредита достигла в Петербурге 16,7%. По подсчетам СМИ, теперь ежемесячный платеж за двухкомнатную квартиру в Петербурге составит порядка 190 тысяч рублей, в Казани и Нижнем Новгороде — примерно 140 тысяч, а в Ростове-на-Дону — почти 100 тысяч. Это в полтора-два раза выше средних зарплат по регионам. Как быть? Стоит ли ждать снижения цен? И если да, то когда? Разбираемся в материале «Собака.ru».
Для одобрения ипотеки теперь надо зарабатывать не меньше 150 тысяч?
Как пишет издание РБК, после отмены программы льготной ипотеки (предполагавшей займы под 8%), кредит на жилье для многих действительно становится «недоступным». Так, по расчетам издания, для одобрения 25-летней ипотеки на 37-метровую квартиру петербуржцу теперь надо зарабатывать минимум 165 тысяч рублей. Жителю Нижнего Новгорода в таких же условиях потребуется зарплата в 129 тысяч, а уфимцу необходимо зарабатывать 95 тысяч в месяц.
Эти расчеты в целом подтвердил редакции «Собака.ru» Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики. «Ставки по ипотеке выросли, и ежемесячный платеж по кредитам, взятым по новым условиям, превышает 100 тысяч рублей. Соответственно, и доход для его гарантированного одобрения должен быть выше 150 тысяч рублей». При этом, добавляет директор по корпоративным рейтингам агентства «Эксперт РА» Роман Андреев, банки в новых условиях «проявляют повышенные требования к ипотечным заемщикам», чтобы снизить риски невыплаты кредита.
Как отмечает Максим Ельцов, генеральный директор «ПИА Недвижимость», следует помнить, что далеко не все ипотечные кредиты берутся на полную стоимость квартиры (в особенности это касается вторичного рынка). Те покупатели, у которых есть возможность, стараются брать кредит только на 2–3 млн рублей, однако и в этих условиях размер ежемесячного платежа остается весьма крупным. «При нынешних [ипотечных ставках в] 19% и 20-летнем кредите в 3 миллиона рублей платеж составляет 48 600 рублей с убийственной переплатой почти в 9 млн. При этом для одобрения совокупный доход семьи должен превышать 100 тысяч рублей в месяц», — констатирует Ельцов.
Как так вышло?
Главная причина — стремительный рост цен на жилье из-за программы льготной ипотеки. «За 4 года действия льготной ипотеки стоимость “квадрата” в новостройках выросла в 2 раза», — отмечает Алексей Попов из Циан.Аналитики. Только в июне 2024 года — последний месяц действия льготной ипотеки — цены на вновь построенное жилье поднялись на 0,7% по сравнению с маем. За этот же период интерес к покупке нового жилья вырос на 9,6%, добавляет Артур Ахметов, руководитель бизнес-направления «Ипотека, страхование и сделочные сервисы» Авито.
Помимо подорожания самих квартир, на ситуацию влияет очень высокая ключевая ставка, рост которой, как признавали в Центробанке, также отчасти был обусловлен высоким спросом на жилье из-за программы льготной ипотеки (если в мае 2020 года на момент введения программы ставка составляла 5,5%, то сейчас — 16%).
Роман Андреев
Директор по корпоративным рейтингам агентства «Эксперт РА»:
Основной вклад в рост цен на недвижимость на первичном рынке в России внесли льготные ипотечные программы... Но есть также и другие причины, например инфляция — произошел рост себестоимости строительства на фоне удорожания строительных материалов, дефицита рабочей силы и отмены договоров долевого строительства для застройщиков. Инфляция и волатильность курса рубля также стимулируют инвестиционную активность населения — недвижимость исторически воспринимается гражданами России как надежный актив, тем самым подстегивая спрос на квадратные метры в экономически сложные времена.
При этом, отмечают опрошенные эксперты, рост цен затронул и вторичный рынок. «Вторичный рынок также рос вслед за первичным, но меньшими темпами, — говорит Артур Ахметов из «Авито Недвижимости», — примерно в 1,2 раза медленнее. При анализе вторичного рынка следует также обращать внимание на то, что в большинстве случаев покупатели приобретают новую квартиру за счет продажи предыдущего варианта. Поэтому при росте стоимости недвижимости продавцам нужно больше денег, и они поднимают цену предложения».
Упали ли цены после отмены льготной ипотеки?
Как рассказывает в беседе с «Собака.ru» Максим Ельцов из «ПИА Недвижимость», в июне 2024 года петербургские застройщики продемонстрировали «рекордный объем продаж благодаря ажиотажу на фоне ожидания отмены льготной ипотеки». «Понятно, что после такого пика, когда ипотеку взяли уже просто все, кто только мог, ожидать устойчивого спроса на недвижимость не приходится», — говорит он.
В этих условиях можно было бы ожидать, что стоимость квартир должна начать снижаться, однако эксперты, опрошенные редакцией, этого не наблюдают. «За последние 3 недели средняя цена квадратного метра в новостройках в Санкт-Петербурге не изменилась (сейчас она составляет 252 тысяч рублей), — говорит Алексей Попов из Циан.Аналитики, — на вторичном рынке даже выросла на 0,3% (до 218 тысяч рублей). Реакция застройщиков на новую реальность заключается в расширении линейки скидок и акций, запуске программ по приобретению жилья в рассрочку, субсидированию ставки за счет собственных средств (или в рамках партнерских программ с банками)».
Роман Андреев
Директор по корпоративным рейтингам агентства «Эксперт РА»:
Моментальной коррекции цен на первичном рынке недвижимости не наблюдается. Можно выделить следующие факторы в поддержку цен на первичку: сохранение высоких инфляционных ожиданий, маркетинговые действия застройщиков по управлению величиной текущего предложения квартир, сохраняющийся рост располагаемых доходов населения в совокупности с низкой безработицей, сохранение адресных льготных программ, низкий уровень обеспеченности населения квадратными метрами.
«По нашему мнению, на данный момент еще не прошло достаточно времени, чтобы стоимость недвижимости заметно скорректировалась. И мы не видим таких факторов, которые бы говорили о том, что цены на жилье кардинально снизятся в ближайшее время», — заключает Артур Ахметов из «Авито Недвижимости».
Когда цены могут пойти вниз?
«Если проанализировать историю рынка недвижимости, то здесь бывают "волны" по росту и снижению стоимости квартир, и в ближайшем времени вероятно, что произойдет коррекция цен вниз, но мы не считаем, что она будет существенной», — предполагает Артур Ахметов, руководитель бизнес-направления «Ипотека, страхование и сделочные сервисы» Авито.
С этим мнением соглашается и Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики. «Резкого снижения стоимости недвижимости мы не ожидаем. Застройщики готовы какое-то время продавать меньше квартир, но не падать по цене. Тем более что снижение стоимости метра невозможно без одобрения этой меры со стороны банков, выделяющих проектное финансирование. Рост доступности недвижимости может вновь начаться в случае коррекции ключевой ставки ЦБ вниз (в 2025 году) и, как следствие, уменьшения платежа по стандартному ипотечному кредиту», — считает он.
Не следует ждать и существенного снижения цен на вторичном рынке, добавляет Максим Ельцов, гендиректор «ПИА Недвижимость». Он полагает, что у большинства продавцов нет стимула срочно продавать недвижимость. «Поэтому если квартиру не удается продать по определенной цене, люди скорее снимают ее с продажи, чем интенсивно понижают цену», — говорит он.
«Скорее всего, [недвижимость дешеветь не будет], произойдет обратная ситуация: рост цен на недвижимость замедлится или цены перестанут расти какое-то время, а динамика роста доходов населения в номинальном выражении [через какое-то время] позволит догнать рост цен на квартиры», — заключает Роман Андреев, директор по корпоративным рейтингам агентства «Эксперт РА».
Комментарии (0)